鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２Ｃ３４ -901	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		商業 (80,240)
b	０２Ｋ３４ -904	さいたま市岩槻区		更地	（　）	不整形	南東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	０３Ｋ３０ -120	越谷市		建付地	（　）	長方形	東16.8m県道、中間画地		商業 (80,200)
d	０３Ｋ３０ -119	越谷市		建付地	（　）	台形	北6m市道、西5.5m、南4m、三方路		１中専 (70,200)
e	０３Ｋ００ -7	越谷市		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,325	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,982	100 [ 54.2]	223,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 62,409	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 64.0]	95,954	100 [ 52.4]	183,118		183,000
c	(　 ) 171,279	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,080	100 [ 77.9]	218,331		218,000
d	(　 ) 183,004	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	173,767	100 [ 80.6]	215,592		215,000
e	(　 ) 153,581	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,813	100 [ 68.7]	222,435		222,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.7	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -36.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.1	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -36.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.1	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -8.5
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 215,000 円／㎡]

さいたま岩槻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,484,849	2,928,316	9,556,533	8,671,600	884,933	（　0.9496） 840,332	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	17,506,917 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	90.24	Ｓ6	541.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	136 ㎡	5.4 m x 21.7 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況から１階を店舗、２階から６階を事務所で想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.24	91.2	82.26	3,395	279,273	4.0	1,117,092
							1.0	279,273
2～ 2	事務所	90.24	95.8	86.46	2,037	176,119	2.0	352,238
							1.0	176,119
3～ 3	事務所	90.24	95.8	86.46	1,867	161,421	2.0	322,842
							1.0	161,421
4～ 4	事務所	90.24	95.8	86.46	1,867	161,421	2.0	322,842
							1.0	161,421
5～ 6	事務所	90.24	95.8	86.46	1,867	161,421	2.0	322,842
							1.0	161,421

計		541.44	95.0	514.56		1,101,076		2,760,698
								1,101,076

⑨年額支払賃料	1,101,076 円　×　12ヶ月　＝　 13,212,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 514.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,212,912 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,096,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,116,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,760,698 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,101,076 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 343,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,484,849 円　　　　（　 91,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ１６　　　　-10	2,656 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 72.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,502 円/㎡　月額支払賃料（　 3,395 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３３　　　　-10	2,197 ( 2,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [ 70.0]	2,888
c	０３ＫＳ３３　　　　-11	2,945 ( 2,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [156.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	3,154

さいたま岩槻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	528,516 円	13,212,912　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 338,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,928,316 円　（　　　　　　 21,532 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 541.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,671,600 円（　　　　　 63,762 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,484,849 円
②総費用	2,928,316 円
③純収益　①－②	9,556,533 円
④建物等に帰属する純収益	8,671,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	884,933 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	840,332 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,506,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま岩槻 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま岩槻 5-1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　浅子　栄二

印

TEL.

鑑定評価額

27,900,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市岩槻区本町１丁目４５０３番６外｢本町１－３－２｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前通りの商業地域	北東20m県道、背面道	水道、ガス、下水	岩槻 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

北東２０ｍ県道

交通

施設

岩槻駅南東方

80m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前通りの商業地域であるが、大規模小売店舗ワッツ内のテナントの確
保も容易でないなど繁華性が弱体化してきており、当面はやや弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩槻区やその隣接市（さいたま、春日部、越谷）の駅周辺に立地する商業地域。古くからの商業地域で、
物販・飲食・サービス店舗が集積しているが、駐車場不足や郊外での大規模店舗の開設により客が流出し、繁華性が低
下している。店舗は自己所有もみられるが、所有よりも賃借を希望するテナントも多く、土地取得需要は比較的弱い。
土地相場は１９７～２１３千円／㎡で、１５０㎡の土地の場合、土地総額は３，０００～３，２００万円となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には物販・飲食・サービス店舗が集積しているが、来客数の増加、客単価の向上がなかなか見込めないことか
ら、居住用賃貸物件よりは高いものの、収益性は概して低位にある。そのため、収益価格もそれを反映してやや低く算
定される傾向がある。また、積算価格については後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、比準価格を重視し
、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[112.9]

[ 99.9]
100

203,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    209,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済の先行きは、新型コロナの影響により依
然として厳しい状況にあるが、各種政策の効
果や海外経済の改善もあって、持ち直しの動
きがみられる。

小売店舗や銀行等が建ち並ぶ商業地域。岩槻
区の中心街であるが、テナント誘致に苦労す
るなど、繁華性が低下している。地価水準は
若干下落。

個別的要因に変動はなく、競争力は普通。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ１０ -35	越谷市		更地	（　）	長方形	北7.1m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０２Ｋ２９　 -903	さいたま市岩槻区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
c	０２Ｋ２９　 -901	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	西16m市道、南4m、角地		近商 (90,200)
d	０２Ｃ３４ -901	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.6m市道、中間画地		商業 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,325	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	185,766	100 [ 88.4]	210,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 126,021	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.6]	119,338	100 [ 56.1]	212,724		213,000
c	(　 ) 139,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	136,779	100 [ 64.5]	212,060		212,000
d	(　 ) 123,325	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,982	100 [ 57.4]	210,770		211,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

さいたま岩槻 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,466,069	2,905,409	9,560,660	8,606,400	954,260	（　0.9496） 906,165	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,878,438 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	90.24	Ｓ6	541.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	136 ㎡	5.4 m x 21.7 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況等から１階をフロア貸しの店舗、２～６階をフロア貸しの事務所と想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.24	91.2	82.26	3,590	295,313	4.0	1,181,252
							1.0	295,313
2～ 2	事務所	90.24	95.8	86.46	1,860	160,816	2.0	321,632
							1.0	160,816
3～ 3	事務所	90.24	95.8	86.46	1,860	160,816	2.0	321,632
							1.0	160,816
4～ 4	事務所	90.24	95.8	86.46	1,860	160,816	2.0	321,632
							1.0	160,816
5～ 6	事務所	90.24	95.8	86.46	1,860	160,816	2.0	321,632
							1.0	160,816

計		541.44	95.0	514.56		1,099,393		2,789,412
								1,099,393

⑨年額支払賃料	1,099,393 円　×　12ヶ月　＝　 13,192,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 514.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,192,716 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,094,995 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,097,721 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,789,412 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,099,393 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 342,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,466,069 円　　　　（　 91,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ１６　　　　-10	2,656 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 72.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	7,319	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,760 円/㎡　月額支払賃料（　 3,590 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０３ＫＳ３０　　　　-24	3,531 ( 3,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [ 70.0]	6,005
c	０３ＫＳ３２　　　　-15	3,214 ( 3,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,819

さいたま岩槻 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	132,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	527,709 円	13,192,716　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 331,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,905,409 円　（　　　　　　 21,363 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 541.44 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 45 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,606,400 円（　　　　　 63,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,466,069 円
②総費用	2,905,409 円
③純収益　①－②	9,560,660 円
④建物等に帰属する純収益	8,606,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	954,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	906,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,878,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）