別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 さいたま岩槻 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -9 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区本丸２丁目７０２７番８ ｢本丸２－２－３｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 岩槻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 岩槻駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 街区が整然とした熟成度の高い住宅地域であるが、地価水準は弱含みに推移している。大きな地域要因の変動も 無く、今後も現状の利用形態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、見沼区、春日部市の住宅地域である。主たる需要 者は岩槻区在住の３０代～４０代の一次取得者が中心である。本丸地区は東岩槻駅より徒歩圏限界地点を超えたバス便 利用圏内である。新型コロナウイルス感染症の影響も加わり需給は弱含みで推移している。取引の中心価格帯は土地１ ５０㎡で１５００万円、新築戸建住宅で２８００万円程度で総額は横ばい傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途地域は居住の快適性を求める第一種低層住居専用地域であり、更に標準地周辺の地域は建築協定により、共同住宅 の建築が規制されているため収益還元法は非適用とした。従って、土地取引は戸建住宅を中心とした自用目的であるた め、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、更に、代表標準地からの検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩槻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.5] 100 [115.8] [103.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美園東地区は依然として新築住宅の供給、人 口増加がみられるが、その他の地域は新型コ ロナの影響もあり取引件数、成約価格とも弱 含みである。 最寄駅から徒歩圏外のバス便利用地区であり 、地価は横ばい傾向で推移している。 東側で市道に接面しており、方位において優 位性があるが、他の個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.2 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％