別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 さいたま岩槻 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -8 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博 印  TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区大字慈恩寺字入山８０２番１ ②地積 　(㎡) 830   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西6m市道 水道 東岩槻 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 東岩槻駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在した市街化調整区域内の住宅地であり、開発等による地域要因の大きな変化もみられ ないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区のほか、見沼区等の隣接地の市街化調整区域内の圏域。さいたま市には都市計画法３４条１１号、 １２号の区域がなく、需要者の大半は農業専従者及びその分家が多い。既存宅地等であれば非農家が取得しても建築可 能なため需要が見込まれるが、市街化区域と比較して需要は弱い。近隣地域の土地相場は農家住宅で坪８万円～９万円 程度、小規模既存宅地等で坪１２万円～１４万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の標準地で、近隣地域はアパート及び賃貸物件は皆無であり、後記の通り収益還元法非適用地点とし た。また、積算価格についても原価法ができなかったため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との規準の検討 も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [163.0] [100.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美園東地区は依然として新築住宅の供給、人 口増加がみられるが、その他の地域は新型コ ロナの影響もあり取引件数、成約価格とも弱 含みである。 農家住宅を中心として、一般住宅、作業所等 が見られる住宅地域であり、新築物件もなく 、地価水準はやや弱含みで推移している。 開発許可を得ることがやや困難なため競争力 の程度は劣る 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.9 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％