別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 さいたま岩槻 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま岩槻 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　片岡　靖 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市岩槻区大字黒谷字久保１５０５番２外 ②地積 　(㎡) 513   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅、作 業所等が見られる住 宅地域 北6.2m市道 水道 岩槻 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 岩槻駅南東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浦和美園駅への通勤時間帯のバス便が多いが、標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持していくものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね岩槻区の市街化調整区域内の宅地地域である。主たる需要者は岩槻区に居住する農家分家の一次取 得者である。市街化調整区域内の宅地は建物の建築に際して色々な制限があって需要、供給とも限られるが、ある一定 の需要は常にあると思料する。需要の中心となる価格帯は５００㎡程度の土地で１４百万円～１７百万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域では適切な賃貸事例の収集が困難なため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。しか し、取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比 準価格の信頼性は高いと思料する。以上のことから、代表標準地に規準した価格との均衡に留意のうえ、比準価格を以 って鑑定評価額を上記の通り、決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　越谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩槻区の人口は平成２７年に底を打ち、微増 傾向にあるが、市街化調整区域内の人口は、 概ね減少傾向で地価は弱含みである。 特に目立った地域要因の変動はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％