鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ２９ -6	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	０３Ｋ２９ -16	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専 (60,80)
c	０３Ｋ３４ -26	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、南西6m、角地		１低専 (60,80)
d	０３Ｋ３３ -1	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,150)
e	０３Ｋ３４ -25	さいたま市岩槻区		更地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	91,335	100 [ 114.1]	80,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	82,400
b	(　 ) 82,094	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.4]	86,052	100 [ 108.1]	79,604		82,000
c	(　 ) 81,357	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	74,546	100 [ 92.9]	80,243		82,700
d	(　 ) 90,001	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	85,609	100 [ 106.9]	80,083		82,500
e	(　 ) 63,880	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	68,340	100 [ 85.4]	80,023		82,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,200 円／㎡]

さいたま岩槻 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,524,029	770,365	2,753,664	2,525,040	228,624	（　0.9725） 222,337	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,940,822 円　　　　（　 24,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等高度地区最高15m	60 ％	150 ％	150 ％	200 ㎡	11.4 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式　ファミリータイプの共同住宅　　平均専有面積５５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	100.0	110.00	1,381	151,910	1.0	151,910
							1.0	151,910
2～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,410	155,100	1.0	155,100
							1.0	155,100
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		307,010		307,010
								307,010

⑨年額支払賃料	307,010 円　×　12ヶ月　＝　 3,684,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,684,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 305,782 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,378,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,876 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,524,029 円　　　　（　 17,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３３　　　　-1	1,367 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 88.1]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,471 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ３３　　　　-3	1,421 ( 1,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.8]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	1,454
c	０３ＫＳ３３　　　　-6	1,641 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.6]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	1,545

さいたま岩槻 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	147,365 円	3,684,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 770,365 円　（　　　　　　 3,852 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,525,040 円（　　　　　 12,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,524,029 円
②総費用	770,365 円
③純収益　①－②	2,753,664 円
④建物等に帰属する純収益	2,525,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	222,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,940,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま岩槻 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま岩槻 -3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　三谷　清

印

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

79,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市岩槻区南平野３丁目２３番３				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) （その他）地区計画等高度地区15m
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	東岩槻 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ　市
道

交通

施設

東岩槻駅南方

1.6km

法令

規制

２中専
(60,150)
地区計画等
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持しているものの、新型コロナの影響で減少していた不動産取引が
活発化してきており、地価水準は現状の下落から横ばい傾向になると予想する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岩槻区の概ね東武野田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は同区内及びその周辺地域に居住する一次取得
者である。駅から徒歩圏外であるが、周辺は区画整理済の地域であり、住環境が良好であるので一定の需要はある。し
かし、新型コロナの影響で取引が停滞していたこともあり地価水準はやや弱含み傾向で推移している。市場においての
需給の中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で１，４００万円前後、新築戸建総額は２，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域は戸建住宅の取引が主で類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。周辺地域内での共同
住宅の供給は限定的であり、地域の特性は自己使用目的での取引が中心であり、比準価格に相対的に信頼性が高い。従
って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた。さらに、現状は新型コロナの影響で取
引が停滞していたこともあり、弱含みであることを勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩槻 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[104.5]

100
[137.6]

[103.0]
100

79,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り依然として厳しい状況にあるが、社会経済
活動の回復や各種政策で持ち直しの動きがみ
られる。

東岩槻駅から徒歩圏外に位置する住宅地域で
あり、格別の変動要因がないものの、新型コ
ロナによる不動産取引停滞の影響で需給は弱
含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.9
環境　　　　　　 +26.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま岩槻 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｋ２９ -22	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、北4m、角地		１低専 (60,80)
b	０３Ｋ３４ -7	さいたま市岩槻区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区画街路、中間画地		１低専 (50,80)
c	０３Ｋ３３ -40	さいたま市岩槻区		更地	（　）	長方形	北18m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	０３Ｋ３４ -25	さいたま市岩槻区		更地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,679	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	73,956	100 [ 99.2]	74,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	76,800
b	(　 ) 84,912	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	85,515	100 [ 102.4]	83,511		86,000
c	(　 ) 98,734	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,240	100 [ 122.3]	80,327		82,700
d	(　 ) 63,880	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	68,340	100 [ 91.3]	74,852		77,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.8	交通・接近　 +11.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,800 円／㎡]

さいたま岩槻 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,546,756	774,315	2,772,441	2,525,040	247,401	（　0.9725） 240,597	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,346,600 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま岩槻 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等高度地区15m	60 ％	150 ％	150 ％	200 ㎡	11.4 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプを中心とした地域の平均的な使用容積率を考慮のうえ想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	100.0	110.00	1,395	153,450	1.0	153,450
							1.0	153,450
2～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,414	155,540	1.0	155,540
							1.0	155,540
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		308,990		308,990
								308,990

⑨年額支払賃料	308,990 円　×　12ヶ月　＝　 3,707,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,707,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,400,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	308,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,990 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,797 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,546,756 円　　　　（　 17,734 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３ＫＳ３３　　　　-1	1,367 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 88.1]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,475 円/㎡　月額支払賃料（　 1,414 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３ＫＳ３３　　　　-3	1,421 ( 1,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.8]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,292
c	０３ＫＳ１６　　　　-2	1,589 ( 1,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,638

さいたま岩槻 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	148,315 円	3,707,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 774,315 円　（　　　　　　 3,872 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,525,040 円（　　　　　 12,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,546,756 円
②総費用	774,315 円
③純収益　①－②	2,772,441 円
④建物等に帰属する純収益	2,525,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,346,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）