鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -628	さいたま市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	南東18m市道、北東27m、南西16m、三方路		商業地区計画等 (100,200)
b	埼玉１公Ｒ０３ -245	さいたま市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m国道、南東6m、角地		２住居 (70,200)
c	埼玉１公Ｒ０３ -904	さいたま市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、北西6m、角地		準工 (70,200)
d	埼玉１公Ｒ０３ -739	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	南西27m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e	埼玉１公Ｒ０３ -1163	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m県道、北西5.4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,844	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	258,279	100 [ 76.9]	335,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 187,166	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	181,169	100 [ 58.9]	307,587		323,000
c	(　 ) 266,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	261,078	100 [ 80.2]	325,534		342,000
d	(　 ) 307,303	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	277,690	100 [ 82.1]	338,234		355,000
e	(　 633,715) 367,965	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	346,938	100 [ 102.7]	337,817		355,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.8	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.3	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.1	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

さいたま緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,793,528	5,593,833	21,199,695	17,417,400	3,782,295	（　0.9522） 3,601,501	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	78,293,500 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	240.00	ＲＣ5	1,040.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	359 ㎡	11.8 m x 30.2 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、共同住宅は４２㎡程度の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

店舗付共同住宅の標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	4,120	840,480	10.0	8,404,800
							0.0	0
2～ 2	居宅	200.00	85.0	170.00	2,060	350,200	1.0	350,200
							1.0	350,200
3～ 3	居宅	200.00	85.0	170.00	2,081	353,770	1.0	353,770
							1.0	353,770
4～ 4	居宅	200.00	85.0	170.00	2,101	357,170	1.0	357,170
							1.0	357,170
5～ 5	居宅	200.00	85.0	170.00	2,122	360,740	1.0	360,740
							1.0	360,740

計		1,040.00	85.0	884.00		2,262,360		9,826,680
								1,421,880

⑨年額支払賃料	2,262,360 円　×　12ヶ月　＝　 27,148,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 884.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,148,320 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,140,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,008,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,826,680 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,140 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,421,880 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 691,297 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,793,528 円　　　　（　 74,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-206	2,173 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [108.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,149 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-205	1,789 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.1]	100 [ 98.0]	1,959
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-203	1,558 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.4]	100 [ 90.0]	2,295

さいたま緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,365,000 円	273,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,085,933 円	27,148,320　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,500 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,593,833 円　（　　　　　　 15,582 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,417,400 円（　　　　　 48,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,793,528 円
②総費用	5,593,833 円
③純収益　①－②	21,199,695 円
④建物等に帰属する純収益	17,417,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,782,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,601,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,293,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま緑 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま緑 5-2

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　聡

印

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

331,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市緑区美園４丁目１１番９				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,300) 防火（その他）地区計画等 (100,300)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗や共同住宅が混在する駅前商業地域	北西（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	浦和美園駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北西駅前広
場

交通

施設

浦和美園駅東方駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,300)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅利用者の増加が見込まれ、徐々に繁華性が増すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線等のＪＲ各線及び埼玉高速鉄道沿線の商業地域である。主たる需要者は複数事業用ビルを
所有する法人投資家等である。土地建物の複合不動産としての投資額は５億円程度の物件が需要の中心となっている。
順天堂大学病院の美園地区への進出及び背後人口の増加等開発要因が見込まれるが、新型コロナウイルス感染症の影響
を受け、土地取引は様子見状態が続いており、地価は横這い傾向にあり、当面この傾向は続くものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、発展途上の商業地である。背後人口の増加等から駅乗降客数の増加が続いている。このため、近隣地域の不
動産市場は比準価格が主導している。よって本件においては、比準価格を中心とするが、先走りがちな取引価格の有力
な験証手段としての収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.6]

[105.0]
100

325,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    331,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

わが国の景気は、新型コロナウイルス感染症
の影響により、依然として厳しい状況にある
が、持ち直しの動きが見られる。

特別な地域要因はない。

特に個別的要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -12.8
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -629	さいたま市緑区		更地	（　）	長方形	南西10m市道、中間画地		商業 (100,300)
b	埼玉１公Ｒ０３ -630	さいたま市緑区		更地	（　）	台形	南東（駅前広場）区画街路、北東8m、角地		商業地区計画等 (100,300)
c	埼玉１公Ｒ０３ -628	さいたま市緑区		更地	（　）	ほぼ整形	南東18m市道、北東27m、南西16m、三方路		商業地区計画等 (100,200)
d	埼玉１公Ｒ０３ -739	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	南西27m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
e	埼玉１公Ｒ０３ -613	さいたま市浦和区		底地	（　）	ほぼ正方形	南西6.9m市道、南東5.9m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 401,693	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	400,488	100 [ 92.2]	434,369	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	456,000
b	(　 ) 498,575	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	451,890	100 [ 100.0]	451,890		474,000
c	(　 ) 269,844	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	258,279	100 [ 76.9]	335,863		353,000
d	(　 ) 307,303	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	277,690	100 [ 86.9]	319,551		336,000
e	(　 242,004) 460,000	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	433,714	100 [ 125.5]	345,589		363,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.8	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

さいたま緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないので、再調達原価が求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,152,789	5,334,849	21,817,940	17,417,400	4,400,540	（　0.9522） 4,190,194	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	91,091,174 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	240.00	ＲＣ5	1,040.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	359 ㎡	11.8 m x 30.2 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の建物利用状況から、１階を店舗、２階以上を居宅利用と判定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	4,534	924,936	10.0	9,249,360
							0.0	0
2～ 2	居宅	200.00	85.0	170.00	2,015	342,550	1.0	342,550
							1.0	342,550
3～ 3	居宅	200.00	85.0	170.00	2,015	342,550	1.0	342,550
							1.0	342,550
4～ 4	居宅	200.00	85.0	170.00	2,015	342,550	1.0	342,550
							1.0	342,550
5～ 5	居宅	200.00	85.0	170.00	2,015	342,550	1.0	342,550
							1.0	342,550

計		1,040.00	85.0	884.00		2,295,136		10,619,560
								1,370,200

⑨年額支払賃料	2,295,136 円　×　12ヶ月　＝　 27,541,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 884.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,541,632 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,156,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,384,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,619,560 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,370,200 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 666,171 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,152,789 円　　　　（　 75,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-206	2,173 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [108.0]	2,123	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,102 円/㎡　月額支払賃料（　 2,015 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-205	1,789 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	2,085
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,365,000 円	273,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	826,249 円	27,541,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 277,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,320,500 円	273,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	273,000 円	273,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,334,849 円　（　　　　　　 14,860 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	273,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,417,400 円（　　　　　 48,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,152,789 円
②総費用	5,334,849 円
③純収益　①－②	21,817,940 円
④建物等に帰属する純収益	17,417,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,400,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,190,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,091,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）