鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま緑 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -811	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	北東4.7m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	埼玉１公Ｒ０３ -865	さいたま市緑区		更地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	埼玉１公Ｒ０３ -864	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、西4m、角地		１低専 (50,100)
d	埼玉１公Ｒ０３ -818	さいたま市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、南西6m、角地		１低専 (60,100)
e	埼玉１公Ｒ０３ -807	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,295	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	133,101	100 [ 119.0]	111,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 130,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	127,695	100 [ 96.8]	131,916		132,000
c	(　 ) 152,439	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	140,171	100 [ 105.1]	133,369		133,000
d	(　 ) 167,091	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	154,668	100 [ 123.9]	124,833		125,000
e	(　 ) 147,178	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	144,423	100 [ 116.1]	124,395		124,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -0.2
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

さいたま緑 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,558,126	329,876	1,228,250	1,035,200	193,050	（　0.9742） 188,069	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,274,295 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま緑 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.50	ＬＳ2	89.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	119 ㎡	9.1 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４４㎡程度を各階に２戸想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	44.50	99.0	44.06	1,467	64,636	1.0	64,636
							1.0	64,636
2～ 2	居宅	44.50	99.0	44.06	1,482	65,297	1.0	65,297
							1.0	65,297
～

～

～

計		89.00	99.0	88.12		129,933		129,933
								129,933

⑨年額支払賃料	129,933 円　×　12ヶ月　＝　 1,559,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 88.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,559,196 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 65,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,493,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	129,933 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 129,933 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,171 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,558,126 円　　　　（　 13,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-204	1,443 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 88.0]	1,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,546 円/㎡　月額支払賃料（　 1,482 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-807	1,281 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	1,518
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-901	1,622 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [125.0]	100 [ 85.0]	1,558

さいたま緑 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,000 円	16,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	46,776 円	1,559,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,000 円	16,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 329,876 円　（　　　　　　 2,772 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 89.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,035,200 円（　　　　　 8,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,558,126 円
②総費用	329,876 円
③純収益　①－②	1,228,250 円
④建物等に帰属する純収益	1,035,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,274,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま緑 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま緑 -11

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　聡

印

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市緑区宮本１丁目９番９				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	東浦和 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 15 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

東浦和駅北西方

3.6km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

居住環境良好な住宅地域である。駅から遠いため、需要は今一歩である。新型コロナウイルス感染症の影響を受
け、地価はやや弱含みとなっており、当面この傾向は続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ武蔵野線、京浜東北沿線沿いで、概ねさいたま市の住宅地域である。需要者はさいたま市内及びその
周辺に居住する個人が中心である。居住環境の良い住宅地域であるが、バス便による郊外の住宅地につき需要は弱い。
価格水準的には土地は、１，５００万円台の物件が、新築戸建物件は３，５００万円台の物件が需要の中心となってい
る。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、地価はやや弱含み傾向にあり、当面この傾向は続くものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は区画整理済みの戸建住宅を中心とする地域である。アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、収益価格は相当低位に試算された。取引市場の実態は比準価格が市場を支配しており、当該価格を重
視する傾向下にある。よって、本件においては、収益価格は採用せず、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[106.0]

100
[123.1]

[100.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

わが国の景気は、新型コロナウイルス感染症
の影響により、依然として厳しい状況にある
が、持ち直しの動きが見られる。

特別な地域要因はない。

特に個別的要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま緑 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -906	さいたま市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	埼玉１公Ｒ０３ -812	さいたま市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	埼玉１公Ｒ０３ -816	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	埼玉１公Ｒ０３ -807	さいたま市緑区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	埼玉１公Ｒ０３ -818	さいたま市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、南西6m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	143,134	100 [ 100.0]	143,134	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 142,905	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	139,948	100 [ 110.6]	126,535		127,000
c	(　 ) 161,252	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	153,691	100 [ 123.9]	124,044		124,000
d	(　 ) 147,178	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	144,423	100 [ 119.2]	121,160		121,000
e	(　 ) 167,091	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	154,668	100 [ 129.0]	119,898		120,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

さいたま緑 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,569,219	330,209	1,239,010	1,035,200	203,810	（　0.9742） 198,552	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,512,545 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま緑 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.50	ＬＳ2	89.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	119 ㎡	9.1 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４４㎡程度の２ＬＤＫタイプ、各階１戸の計２戸を想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	44.50	99.0	44.06	1,470	64,768	1.0	64,768
							1.0	64,768
2～ 2	居宅	44.50	99.0	44.06	1,500	66,090	1.0	66,090
							1.0	66,090
～

～

～

計		89.00	99.0	88.12		130,858		130,858
								130,858

⑨年額支払賃料	130,858 円　×　12ヶ月　＝　 1,570,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 88.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,570,296 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 65,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,504,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,858 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,858 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,569,219 円　　　　（　 13,187 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-803	1,599 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [113.0]	100 [ 83.0]	1,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-807	1,281 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	1,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま緑 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,000 円	16,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,109 円	1,570,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,000 円	16,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,000 円	16,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 330,209 円　（　　　　　　 2,775 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 89.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,035,200 円（　　　　　 8,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,569,219 円
②総費用	330,209 円
③純収益　①－②	1,239,010 円
④建物等に帰属する純収益	1,035,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	198,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,512,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）