別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 さいたま桜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま桜 -3 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲 印  TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市桜区大字白鍬字猿ケ谷７６７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (53,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東9m市道 水道、ガス、下水 与野本町 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　９ ｍ市道 交通 施設 与野本町駅西方 2.4km 法令 規制 ２低専 (53,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄り駅徒歩圏外に位置する戸建住宅を中心に共同住宅等が介在する普通住宅地域であるが、特段 の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ埼京線及び武蔵野線等沿線でさいたま市西部に位置する郊外部の住宅地域である。需要者の属性は 、３０～５０才台の１次取得者及び買換需要者層等が中心であり、最寄り駅から離れているともに新型コロナウイルス 感染症拡大による影響も受けて、地価は若干の下落基調にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程 度）は、更地で１、４００万円前後、新築戸建住宅（延床面積９０㎡程度）で２、９００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象地は最寄り駅徒歩圏外の区画整然とした居住環境が良好で閑静な戸建住宅地域に存するものの、地区計画によ りアパート等の収益物件の建築が制限され、かつ、戸建賃貸物件の供給も極めて限定的であることを鑑み、収益価格の 試算を断念せざるを得なかった。したがって、前年公示価格等からの検討した価格に留意の上、不動産売買市場の実態 を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [ 96.5] [103.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当分科会管内は近年地価上昇・安定傾向にあ ったが、新型コロナウイルス感染症の影響等 から、上昇幅圧縮、横ばい・下落地点の増加 等の状態にある。 最寄り駅徒歩圏外に位置する利便性がやや劣 る住宅地域であり、上記一般的要因の影響等 を受けて、地価は若干の下落傾向にある。 東側に接道する整形な中間画地であり、日照 及び通風等の居住快適性の程度は、概ね良好 である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％