鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -505	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西4m、角地		１中専高度地区最高20m (80,200)
b	埼玉１公Ｒ０３ -514	さいたま市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１中専高度地区最高20m (80,200)
c	埼玉１公Ｒ０３ -520	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０３ -527	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
e	埼玉１公Ｒ０３ -546	さいたま市中央区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	321,002	100 [ 99.9]	321,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 421,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	386,125	100 [ 100.9]	382,681		394,000
c	(　 ) 356,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	345,665	100 [ 106.0]	326,099		336,000
d	(　 ) 388,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	328,147	100 [ 102.9]	318,899		328,000
e	(　 ) 317,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	317,274	100 [ 94.8]	334,677		345,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 335,000 円／㎡]

さいたま中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,807,968	7,543,323	29,264,645	22,244,000	7,020,645	（　0.9522） 6,685,058	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	145,327,348 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	381.00	Ｓ5	1,581.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	762 ㎡	27.5 m x 29.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	381.00	80.0	304.80	2,405	733,044	3.0	2,199,132
							1.0	733,044
2～ 4	居宅	300.00	94.0	282.00	2,004	565,128	1.0	565,128
							1.0	565,128
5～ 5	居宅	300.00	94.0	282.00	2,104	593,328	1.0	593,328
							1.0	593,328
～

～

計		1,581.00	90.6	1,432.80		3,021,756		4,487,844
								3,021,756

⑨年額支払賃料	3,021,756 円　×　12ヶ月　＝　 36,261,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,432.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,261,072 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 2,095,132 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,317,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,487,844 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,021,756 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,447,663 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,807,968 円　　　　（　 48,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-610	2,969 ( 2,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,004 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-113	2,894 ( 2,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,343
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-607	2,422 ( 2,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,069

さいたま中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,992,000 円	332,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,496,523 円	37,413,072　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 568,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,543,323 円　（　　　　　　 9,899 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,581.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,244,000 円（　　　　　 29,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,807,968 円
②総費用	7,543,323 円
③純収益　①－②	29,264,645 円
④建物等に帰属する純収益	22,244,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,020,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,685,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,327,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま中央 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま中央 5-7

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

印

TEL.

鑑定評価額

240,000,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外｢本町東６－１－７｣				②地積　(㎡)	762 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度地区最高20m (70,200)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	県道沿いに店舗・事務所・住宅等が混在する地域	南20m県道、西側道	水道、ガス、下水	北与野 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.5 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 762 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

北与野駅西方

1.1km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

さいたま新都心駅と首都高与野出入口間の県道沿いに位置し、鉄道、車便に優れ最寄駅徒歩圏のため、事務所・
店舗・住宅等の用途の多様性がある。駅周辺の発展に伴い今後も現状を維持して堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はさいたま市全域の主に幹線道路沿いの近隣向けの商業地域である。需要者の属性は地元事業者或いは不動
産会社が主体である。首都高出入口、大型ショッピングモールが近く、交通利便性・生活利便性を具備するため、事務
所や沿道型飲食店などの業務用施設から店舗兼共同住宅のような居住施設まで多様な用途が見込まれる。このため需要
は安定しており、地価は背後の住宅地の地価水準に影響を受けて形成される傾向が強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例はさいたま市中央区、浦和区に位置する価格水準が似た商業地の事例である。取引状況はそれぞれ個
別性が強く、得られた比準価格の規範性には留意する必要があるが取引市場を反映した価格である。一方、収益価格は
投資家等の需要者が重視する収益性を示すものである。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を標準とし
、収益性を反映した収益価格も関連付け、代表標準地との均衡、及び下記諸要因も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.3]

[103.0]
100

320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の下で、さいたま市の商業地では特
に目立った取引価格の下落は見られないが、
全般的にこれまでの需給バランスに変調が生
じている。

特段の地域要因の変動は見られないが、コロ
ナ禍によって商業地としての需要には潜在な
減退の影響が想定される。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -3.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -504	さいたま市中央区		建付地	（　）	台形	東8m県道、南5.1m、角地		近商 (100,200)
b	埼玉１公Ｒ０３ -544	さいたま市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16.3m国道、南11.9m、角地		準工 (70,200)
c	埼玉１公Ｒ０３ -1108	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	埼玉１公Ｒ０３ -516	さいたま市中央区		更地	（　）	台形	北20m県道、西20m、角地		近商地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 97.9]	210,175	100 [ 72.5]	289,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 275,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	291,235	100 [ 91.4]	318,638		328,000
c	(　 ) 134,142	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,284	100 [ 99.2]	270,448		279,000
d	(　 ) 410,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	392,589	100 [ 102.7]	382,268		394,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	競売によるため	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 -5.0
c	競売によるため	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

さいたま中央 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,187,064	8,537,299	32,649,765	25,861,400	6,788,365	（　0.9514） 6,458,450	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	137,413,830 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	381.00	Ｓ4	1,581.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度地区最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	762 ㎡	27.5 m x 29.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況を参考に、１階店舗、２階以上共同住宅（４０・６０㎡程度の混在）を想定した。

⑦有効率　 90.6 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	381.00	80.0	304.80	2,867	873,862	3.0	2,621,586
							1.0	873,862
2～ 4	居宅	300.00	94.0	282.00	2,205	621,810	1.0	621,810
							1.0	621,810
5～ 5	居宅	300.00	94.0	282.00	2,315	652,830	1.0	652,830
							1.0	652,830
～

～

計		1,581.00	90.6	1,432.80		3,392,122		5,139,846
								3,392,122

⑨年額支払賃料	3,392,122 円　×　12ヶ月　＝　 40,705,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,432.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,705,464 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 2,344,018 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,513,446 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,139,846 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,392,122 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,625,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,187,064 円　　　　（　 54,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-506	2,979 ( 2,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [110.0]	100 [124.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,205 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-511	3,060 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	2,528
c	埼玉１基Ｒ０２賃Ｑ　　　　-616	2,598 ( 2,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,411

さいたま中央 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,292,000 円	382,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,674,299 円	41,857,464　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 560,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,247,000 円	382,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,537,299 円　（　　　　　　 11,204 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	382,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,581.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,861,400 円（　　　　　 33,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,187,064 円
②総費用	8,537,299 円
③純収益　①－②	32,649,765 円
④建物等に帰属する純収益	25,861,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,788,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,458,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,413,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）