鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -1102	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m国道、東6m、二方路		商業 (90,400)
b	埼玉１公Ｒ０３ -1156	さいたま市浦和区		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０３ -1125	さいたま市浦和区		底地	（　）	長方形	西15m県道、東3.8m、二方路		商業 (90,400)
d	３ｋ０３０７ -36	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		商業 (90,432)
e	３ｋ０３０８ -1	さいたま市大宮区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西11m県道、南4.5m、角地		商業 (100,339)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,210,000	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.4]	1,399,859	100 [ 130.6]	1,071,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 726,011	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	724,559	100 [ 81.7]	886,853		931,000
c	(　 275,078) 916,927	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	993,837	100 [ 117.6]	845,099		887,000
d	(　 ) 888,972	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	932,245	100 [ 115.9]	804,353		845,000
e	(　 ) 913,808	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	889,548	100 [ 95.4]	932,440		979,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -14.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 954,000 円／㎡]

さいたま中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	130,338,288	28,753,185	101,585,103	70,066,000	31,519,103	（　0.9530） 30,037,705	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	667,504,556 円　　　　（　 858,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	486.00	Ｓ8	3,888.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	80 ％	500 ％	500 ％	778 ㎡	26.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 68.1 ％
の理由

店舗兼事務所ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	486.00	55.0	267.30	4,270	1,141,371	10.0	11,413,710
							0.0	0
2～ 8	事務所	486.00	70.0	340.20	3,980	1,353,996	10.0	13,539,960
							0.0	0
～

～

～

計		3,888.00	68.1	2,648.70		10,619,343		106,193,430
								0

⑨年額支払賃料	10,619,343 円　×　12ヶ月　＝　 127,432,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,648.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	127,432,116 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 5,313,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	129,318,831 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	106,193,430 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,019,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	130,338,288 円　　　　（　 167,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-1102	3,326 ( 3,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	4,029	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,013 円/㎡　月額支払賃料（　 3,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-1103	3,672 ( 3,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,993
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,360,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,385,285 円	134,632,116　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,877,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,010,000 円	1,060,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,060,000 円	1,060,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,753,185 円　（　　　　　　 36,958 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,060,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 3,888.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,066,000 円（　　　　　 90,059 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	130,338,288 円
②総費用	28,753,185 円
③純収益　①－②	101,585,103 円
④建物等に帰属する純収益	70,066,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,519,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,037,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 667,504,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま中央 5-5

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　島田　喜久男

印

TEL.

鑑定評価額

700,000,000 円

１㎡当たりの価格

900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市中央区新都心４番１外				②地積　(㎡)	778 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ8	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北25m県道、東側道	水道、ガス、下水	北与野 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 778 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

北与野駅北東方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

過去数年は大宮駅周辺のオフィス需給逼迫がさいたま新都心駅へも波及し、事務所需要は堅調にしてきたが、コ
ロナ禍の影響でその上昇要因が一時的に減退しているとみられる。ただし中期的には堅調な動きを予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 930,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 836,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線のさいたま市及び川口市の主要駅周辺の商業地域である。需要者の属性は地元事業者
或いは大手不動産会社が主体である。さいたま新都心駅周辺には大規模なオフィス、商業施設やマンション開発により
都市機能の集積が高まる過程にあり、駅乗降客数も堅調に推移しており、不動産投資法人からの注目も高い。賃料水準
は事務所は坪１３～１８千円、店舗（１階）では坪１５～２５千円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は浦和駅を中心とした商業地の事例であり、取引状況はそれぞれ個別性が強く得られた比準価格の規
範性には留意する必要がある。一方、収益価格は経済価値の根源である収益性を示すもので実証性が高いが想定要素を
多く含む点に留意が必要となる。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を中心に、収益性を反映した収益
価格を関連付け、下記一般的要因及び地域要因等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浦和 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,450,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[168.5]

[105.0]
100

904,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま中央 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    907,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の下、さいたま市の商業地では表面
的に目立った価格下落は見られないものの、
店舗、事務所等の用途により今後は需要減退
の可能性がある。

地域要因として変動が見られる点は特にない
が、上記要因により潜在的なオフィス需要の
減退の可能性が懸念され、これが価格に影響
している。

個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　 +33.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -640	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	埼玉１公Ｒ０３ -1162	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０３ -1125	さいたま市浦和区		底地	（　）	長方形	西15m県道、東3.8m、二方路		商業 (90,400)
d	埼玉１公Ｒ０３ -1103	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	西16m国道、東6m、二方路		商業 (90,400)
e	３ｋ０３０７ -36	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		商業 (90,432)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 602,301	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	594,471	100 [ 56.6]	1,050,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 627,323	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	477,248	100 [ 61.1]	781,093		820,000
c	(　 275,078) 916,927	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	993,837	100 [ 122.6]	810,634		851,000
d	(　 ) 1,663,750	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 149.9]	1,107,687	100 [ 121.3]	913,180		959,000
e	(　 ) 888,972	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	932,245	100 [ 111.1]	839,104		881,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.4	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 930,000 円／㎡]

さいたま中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	152,739,919	34,123,588	118,616,331	87,913,000	30,703,331	（　0.9530） 29,260,274	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	650,228,311 円　　　　（　 836,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	577.76	Ｓ8	4,377.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	778 ㎡	29.0 m x 32.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の土地利用状況を参考に、１階店舗、２階以上を事務所としてのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 69.2 ％
の理由

ＥＬホール等の標準的な共用部分を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場他	382.80

1～ 1	店舗	577.76	40.6	234.32	4,948	1,159,415	8.0	9,275,320
							1.0	1,159,415
2～ 8	事務所	488.16	81.8	399.21	4,123	1,645,943	6.0	9,875,658
							1.0	1,645,943
～

～

計		4,377.68	69.2	3,028.79		12,681,016		78,404,926
								12,681,016

⑨年額支払賃料	12,681,016 円　×　12ヶ月　＝　 152,172,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,028.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同額を通り抜け費用として扱うので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	152,172,192 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 6,480,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 6,663,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	151,988,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	78,404,926 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 751,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 12,681,016 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	152,739,919 円　　　　（　 196,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１基Ｒ０２賃Ｑ　　　　-1101	3,438 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,150 円/㎡　月額支払賃料（　 4,123 円/㎡）　基準階 3 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-611	2,915 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,091
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-613	3,763 ( 3,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,236

さいたま中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,980,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,346,088 円	158,652,192　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,832,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,305,000 円	1,330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,330,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,330,000 円	1,330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 34,123,588 円　（　　　　　　 43,861 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,330,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 4,377.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,913,000 円（　　　　　 112,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	152,739,919 円
②総費用	34,123,588 円
③純収益　①－②	118,616,331 円
④建物等に帰属する純収益	87,913,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,703,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,260,274 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 650,228,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 836,000 円／㎡）