鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -544	さいたま市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16.3m国道、南11.9m、角地		準工 (70,200)
b	埼玉１公Ｒ０３ -1161	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	埼玉１公Ｒ０３ -1162	さいたま市浦和区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南16m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	埼玉１公Ｒ０３ -420	さいたま市桜区		建付地	（　）	袋地等	南東12.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	埼玉１公Ｒ０３ -1108	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	291,235	100 [ 84.0]	346,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	347,000
b	(　 ) 371,793	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,819	100 [ 95.5]	386,198		386,000
c	(　 ) 627,323	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	477,248	100 [ 129.7]	367,963		368,000
d	(　 ) 187,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	234,528	100 [ 61.9]	378,882		379,000
e	(　 ) 134,142	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,284	100 [ 83.6]	320,914		321,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.3	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	競売によるため	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -10.0
e	競売によるため	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 367,000 円／㎡]

さいたま中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,418,063	2,094,273	8,323,790	6,834,000	1,489,790	（　0.9522） 1,418,578	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	30,838,652 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	83.00	ＲＣ5	415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：国道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗事務所、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積３７㎡）

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

中層の併用共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	83.00	80.0	66.40	3,348	222,307	3.0	666,921
							0.0	0
2～ 2	居宅	83.00	90.0	74.70	2,160	161,352	1.0	161,352
							1.0	161,352
3～ 3	居宅	83.00	90.0	74.70	2,182	162,995	1.0	162,995
							1.0	162,995
4～ 4	居宅	83.00	90.0	74.70	2,203	164,564	1.0	164,564
							1.0	164,564
5～ 5	居宅	83.00	90.0	74.70	2,225	166,208	1.0	166,208
							1.0	166,208

計		415.00	88.0	365.20		877,426		1,322,040
								655,119

⑨年額支払賃料	877,426 円　×　12ヶ月　＝　 10,529,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 365.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,529,112 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 442,223 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,086,889 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,322,040 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 655,119 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 318,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,418,063 円　　　　（　 90,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-610	2,969 ( 2,878)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,253 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-609	2,646 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,143
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	612,000 円	102,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	315,873 円	10,529,112　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,094,273 円　（　　　　　　 18,211 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,834,000 円（　　　　　 59,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,418,063 円
②総費用	2,094,273 円
③純収益　①－②	8,323,790 円
④建物等に帰属する純収益	6,834,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,489,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,418,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,838,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま中央 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま中央 5-2

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　風岡　淳一

印

TEL.

鑑定評価額

40,900,000 円

１㎡当たりの価格

356,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市中央区上落合７丁目８３８番２｢上落合７－６－４８｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	事務所兼共同住宅Ｓ6	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	北東24.5m国道、背面道	水道、ガス、下水	北与野 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層事務所共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ国道

交通

施設

北与野駅北方

850m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域として熟成した地域であり、地域の発展又は衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね
現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ埼京線、京浜東北線、武蔵野線等の駅から近く繁華性の高くない商業地域ないし住商混在地域である
。需要者は自用の建物所有を目的とした自営業者・法人または賃貸建物所有を目的とした個人投資家等である。繁華性
の劣る商業地域であり、建物賃料は１階で坪あたり８，０００円から１０，０００円程度、２階以上は住宅で４０㎡程
度で８～１０万円程度である。築浅物件の取引利回りは粗利回りで５～７％程度が目安となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は投資目的の需要者に限られず、自用の建物所有を目的とした自営業者・法人の需要者も多いため、採用し
た取引事例は個別的要因の標準化補正率や地域格差率が大きく説得力は高いとは言い難いものの、市場性を反映し実証
的である比準価格を重視しつつ収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意したうえで、上記の通り鑑定
評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.1]

[100.0]
100

355,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあるが、持ち直しの動きがみ
られる。

地域要因の変動は見られない。大宮駅やさい
たま新都心に近く、新型コロナウイルス感染
症の影響はなく、地価は横這いで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -544	さいたま市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16.3m国道、南11.9m、角地		準工 (70,200)
b	埼玉１公Ｒ０３ -1161	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	埼玉１公Ｒ０３ -1163	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	長方形	南西15m県道、北西5.4m、角地		商業 (100,400)
d	埼玉１公Ｒ０３ -904	さいたま市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、北西6m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	291,235	100 [ 81.3]	358,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	358,000
b	(　 ) 371,793	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	368,819	100 [ 95.5]	386,198		386,000
c	(　 633,715) 367,965	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	346,938	100 [ 93.6]	370,660		371,000
d	(　 ) 266,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	261,078	100 [ 71.6]	364,634		365,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

さいたま中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,627,801	2,150,209	8,477,592	7,035,000	1,442,592	（　0.9522） 1,373,636	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,861,652 円　　　　（　 260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	83.00	ＲＣ5	415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	115 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：国道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗事務所、２階～５階を３５㎡程度の貸室８戸を想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	83.00	80.0	66.40	3,498	232,267	3.0	696,801
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	83.00	90.0	74.70	2,186	163,294	1.0	163,294
							1.0	163,294
3～ 3	共同住宅	83.00	90.0	74.70	2,208	164,938	1.0	164,938
							1.0	164,938
4～ 4	共同住宅	83.00	90.0	74.70	2,230	166,581	1.0	166,581
							1.0	166,581
5～ 5	共同住宅	83.00	90.0	74.70	2,252	168,224	1.0	168,224
							1.0	168,224

計		415.00	88.0	365.20		895,304		1,359,838
								663,037

⑨年額支払賃料	895,304 円　×　12ヶ月　＝　 10,743,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 365.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,743,648 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 451,233 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,292,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,359,838 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 663,037 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 322,359 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,627,801 円　　　　（　 92,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-506	2,979 ( 2,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 96.0]	100 [124.0]	2,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-511	3,060 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [116.0]	100 [130.0]	2,202
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	322,309 円	10,743,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,150,209 円　（　　　　　　 18,697 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,035,000 円（　　　　　 61,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,627,801 円
②総費用	2,150,209 円
③純収益　①－②	8,477,592 円
④建物等に帰属する純収益	7,035,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,442,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,373,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,861,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,000 円／㎡）