鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -545	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、南4m、角地		１住居高度地区最高20m (70,160)
b	埼玉１公Ｒ０３ -538	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.1m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,164)
c	埼玉１公Ｒ０３ -536	さいたま市中央区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (70,160)
d	埼玉１公Ｒ０３ -522	さいたま市中央区		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、北3.7m、南3.7m、三方路		近商 (90,200)
e	埼玉１公Ｒ０３ -1110	さいたま市浦和区		更地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	257,000	100 [ 95.7]	268,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 256,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	256,648	100 [ 95.7]	268,180		276,000
c	(　 ) 321,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,328	100 [ 99.8]	321,972		332,000
d	(　 ) 374,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	339,417	100 [ 105.8]	320,810		330,000
e	(　 ) 200,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.5]	301,218	100 [ 98.0]	307,365		317,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 306,000 円／㎡]

さいたま中央 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,870,660	539,505	2,331,155	1,423,400	907,755	（　0.9742） 884,335	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,098,523 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.00	ＬＳ2	122.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	122 ㎡	9.2 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１室の専有面積３０㎡程度の２ＤＫタイプ（４室）を想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

パイプスペース等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	61.00	99.0	60.39	1,952	117,881	1.0	117,881
							1.0	117,881
2～ 2	居宅	61.00	99.0	60.39	2,012	121,505	1.0	121,505
							1.0	121,505
～

～

～

計		122.00	99.0	120.78		239,386		239,386
								239,386

⑨年額支払賃料	239,386 円　×　12ヶ月　＝　 2,872,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,872,632 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,651 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,981 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,386 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,293 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,386 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,386 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,870,660 円　　　　（　 23,530 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-510	2,372 ( 2,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [125.0]	1,978	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,099 円/㎡　月額支払賃料（　 2,012 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-504	2,769 ( 2,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [130.0]	2,089
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-508	2,752 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	2,160

さいたま中央 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	22,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,905 円	2,872,632　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 539,505 円　（　　　　　　 4,422 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 122.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,423,400 円（　　　　　 11,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,870,660 円
②総費用	539,505 円
③純収益　①－②	2,331,155 円
④建物等に帰属する純収益	1,423,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	907,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	884,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,098,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま中央 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま中央 -6

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　儀部　忠司

印

TEL.

鑑定評価額

35,900,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市中央区上落合５丁目７７６番１６｢上落合５－９－２０－１｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	北与野 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 45 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

北与野駅北方

620m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認められないため当面は現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はさいたま市内のＪＲ京浜東北線沿線、埼京線沿線で最寄り駅から徒歩圏にある住宅地域。主たる需要者は
市内在住の高所得者層や富裕層等の一次取得者が中心である。近年は小規模な一般住宅の需要も見られるため土地は細
分化される傾向にある。需要の中心となる価格帯は３０００万円台半ばである（土地の規模１２０㎡程度）。新築戸建
住宅は４，５００万円～５，５００万円前後が需要の中心を占めている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内及び周辺では最寄り駅から近いこともありアパート等の収益物件も見られるが地価水準に見合う賃料収入が
得られないため、土地から購入してアパート等の収益物件を建築する取引はほぼ見られず自用目的での土地取引が大半
を占める。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、類似の代表標準
地から規準した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 307,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[104.8]

[103.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は新型コロナウイルス感染症の影響
が見られるものの持ち直しつつあるが、雇用
情勢も弱い動きとなっており先行きに不透明
感も見られる。

地域要因に特別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま中央 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -527	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
b	埼玉１公Ｒ０３ -534	さいたま市中央区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
c	埼玉１公Ｒ０３ -510	さいたま市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4.1m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (60,164)
d	埼玉１公Ｒ０３ -518	さいたま市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.1m市道、中間画地		１中専絶対高さ１５ｍ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 388,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	328,147	100 [ 110.2]	297,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 249,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	250,000	100 [ 81.7]	305,998		315,000
c	(　 ) 286,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	274,076	100 [ 91.9]	298,233		307,000
d	(　 ) 341,602	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.0]	253,039	100 [ 82.5]	306,714		316,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 310,000 円／㎡]

さいたま中央 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,830,105	509,561	2,320,544	1,423,400	897,144	（　0.9742） 873,998	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,863,591 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま中央 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	61.00	ＬＳ2	122.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	122 ㎡	9.2 m x 13.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ・約６０㎡程度）を各階に想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	61.00	99.0	60.39	1,924	116,190	1.0	116,190
							1.0	116,190
2～ 2	居宅	61.00	99.0	60.39	1,984	119,814	1.0	119,814
							1.0	119,814
～

～

～

計		122.00	99.0	120.78		236,004		236,004
								236,004

⑨年額支払賃料	236,004 円　×　12ヶ月　＝　 2,832,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,832,048 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,713,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,004 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,004 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,742 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,830,105 円　　　　（　 23,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-402	1,813 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	2,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 1,984 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-601	2,104 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,079
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-604	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	2,067

さいたま中央 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	22,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,961 円	2,832,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 509,561 円　（　　　　　　 4,177 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 122.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,423,400 円（　　　　　 11,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,830,105 円
②総費用	509,561 円
③純収益　①－②	2,320,544 円
④建物等に帰属する純収益	1,423,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	897,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	873,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,863,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）