鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -720	さいたま市見沼区		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０３ -749	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
c	埼玉１公Ｒ０３ -708	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０３ -745	さいたま市見沼区		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、西3m、北6.2m、三方路		１中専高度地区最高15m (70,160)
e	埼玉１公Ｒ０３ -740	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、南6m、角地		２中専高度地区最高15m 地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,790	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	95,412	100 [ 99.6]	95,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	97,200
b	(　 ) 107,199	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	101,557	100 [ 110.1]	92,241		93,600
c	(　 ) 115,776	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	112,924	100 [ 111.7]	101,096		103,000
d	(　 ) 119,789	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.7]	109,320	100 [ 99.1]	110,313		112,000
e	(　 ) 133,568	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	125,385	100 [ 108.4]	115,669		117,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

さいたま見沼 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,555,618	712,342	2,843,276	2,335,670	507,606	（　0.9742） 494,510	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,238,864 円　　　　（　 56,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	10.3 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３３㎡程度の１ＬＤＫタイプ各階３戸の計６戸を想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	99.0	99.00	1,490	147,510	1.0	147,510
							1.0	147,510
2～ 2	居宅	100.00	99.0	99.00	1,505	148,995	1.0	148,995
							1.0	148,995
～

～

～

計		200.00	99.0	198.00		296,505		296,505
								296,505

⑨年額支払賃料	296,505 円　×　12ヶ月　＝　 3,558,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,558,060 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,439 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,408,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,505 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,841 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,505 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 144,156 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,555,618 円　　　　（　 17,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-701	1,471 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [105.0]	100 [114.0]	1,517	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-704	1,430 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,593
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-706	1,287 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 81.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	1,606

さいたま見沼 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,500 円	36,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,742 円	3,558,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,800 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 712,342 円　（　　　　　　 3,562 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,335,670 円（　　　　　 11,678 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,555,618 円
②総費用	712,342 円
③純収益　①－②	2,843,276 円
④建物等に帰属する純収益	2,335,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	507,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	494,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,238,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま見沼 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま見沼 -1

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　小林　隆敏

印

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市見沼区深作３丁目３９番９				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅が多い、閑静な区画整理済みの住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	東大宮 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 90 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

東大宮駅北東方

3.0km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は空地も見られる区画整理済の住宅地域である。駅から遠く利便性等が劣るが、環境は比較的良好な地
域である。格別の変動要因はなく、ここ当分現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ宇都宮線、東武野田線沿線のさいたま市の北部の圏域に存する住宅地域。主たる需要者は、個人でさ
いたま市に居住するサラリーマンを中心としている。新型コロナウィルス感染症の影響により、バス便の地域は、地価
は弱含みで推移している。土地は２千万円程度が標準的な価格帯である。最近は土地の細分化も進み、新築の戸建住宅
では３，０００万円～３，５００万円程度の物件が多くなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

バス便利用による区画整理済みの郊外の住宅地域で、アパート等収益物件も見られる。市場参加者の目線は、自用目的
での取引が中心となっており、比準価格を重視しており、収益価格を指標とはしておらず、当該価格の相対的信頼性は
低い。本件評価に当たっては比準価格を中心にするが、先走りがちな取引価格を験証する手段として収益価格を位置付
け、当該価格を参考とし、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　見沼 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[152.0]

[101.5]
100

98,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は、新型コロナウィルス感染症の影
響が徐々に和らいでいくもとで、改善基調を
辿るとみられるが、そのペースは緩やかなも
のと思われる。

土地区画整理済みの住宅地であり、地域要因
に影響を及ぼすような特段の変動要因はない
。

北東側道路であるが、画地規模、形状とも地
域の代表的且つほぼ標準的な画地である。個
別的要因に特別な変動要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.3
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま見沼 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０３ -724	さいたま市見沼区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
b	埼玉１公Ｒ０３ -720	さいたま市見沼区		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
c	埼玉１公Ｒ０３ -712	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
d	埼玉１公Ｒ０３ -730	さいたま市見沼区		建付地	（　）	長方形	南西6m区画街路、中間画地		２中専高度地区最高15m 地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,746	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	150,047	100 [ 123.2]	121,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 76,790	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	95,412	100 [ 97.6]	97,758		99,200
c	(　 ) 118,073	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	115,165	100 [ 113.7]	101,288		103,000
d	(　 ) 96,692	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	92,066	100 [ 98.9]	93,090		94,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

さいたま見沼 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理済みの住宅地のため再調達原価の把握ができないため、原価法の適用を断念。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,976,996	798,492	3,178,504	2,562,120	616,384	（　0.9742） 600,481	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	13,647,295 円　　　　（　 68,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま見沼 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.80	ＬＳ2	219.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	10.3 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋタイプ、平均専有面積約３６㎡のアパ－トを上記の通り想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	109.80	99.0	108.70	1,518	165,007	1.0	165,007
							1.0	165,007
2～ 2	居宅	109.80	99.0	108.70	1,533	166,637	1.0	166,637
							1.0	166,637
～

～

～

計		219.60	99.0	217.40		331,644		331,644
								331,644

⑨年額支払賃料	331,644 円　×　12ヶ月　＝　 3,979,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜け費用のため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,979,728 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,812,579 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,644 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,644 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,240 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,976,996 円　　　　（　 19,885 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-709	1,097 ( 1,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,533 円/㎡）　基準階 2 F B
b	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-703	1,130 ( 1,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,424
c	埼玉１公Ｒ０３賃Ｑ　　　　-710	2,062 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,670

さいたま見沼 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,000 円	39,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,392 円	3,979,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 798,492 円　（　　　　　　 3,992 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 219.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,562,120 円（　　　　　 12,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,976,996 円
②総費用	798,492 円
③純収益　①－②	3,178,504 円
④建物等に帰属する純収益	2,562,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	616,384 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	600,481 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,647,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,200 円／㎡）