鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０３０１ -26	さいたま市大宮区		建付地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
b	３ｋ０３０７ -48	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	南東6.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	３ｋ０３０１ -30	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	３ｋ０３０１ -18	さいたま市大宮区		建付地	（　）	台形	西4m未舗装私道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,160)
e	３ｋ０３０７ -42	さいたま市大宮区		建付地	（　）	袋地等	北東6.3m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	380,098	100 [ 97.0]	391,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 290,618	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	277,269	100 [ 71.4]	388,332		400,000
c	(　 ) 400,993	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	464,946	100 [ 87.5]	531,367		547,000
d	(　 ) 224,424	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	274,726	100 [ 75.8]	362,435		373,000
e	(　 ) 232,073	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	271,662	100 [ 74.8]	363,184		374,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

さいたま大宮 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,116,541	807,215	3,309,326	2,124,000	1,185,326	（　0.9766） 1,157,589	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	26,308,841 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.60	Ｓ3	168.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	10.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ、平均専有面積５６㎡程度の居宅３戸を上記のとおり想定した。

⑦有効率　 99.1 ％
の理由

パイプスペ－ス、メ－タボックスを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.25	99.1	55.75	1,998	111,389	2.0	222,778
							1.0	111,389
2～ 2	居宅	56.25	99.1	55.75	2,060	114,845	2.0	229,690
							1.0	114,845
3～ 3	居宅	56.25	99.1	55.75	2,101	117,131	2.0	234,262
							1.0	117,131
～

～

計		168.75	99.1	167.25		343,365		686,730
								343,365

⑨年額支払賃料	343,365 円　×　12ヶ月　＝　 4,120,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 167.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,120,380 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,943,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	686,730 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,572 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 343,365 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 166,765 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,116,541 円　　　　（　 32,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ０３賃０８　　　　-11	2,022 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	2,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,151 円/㎡　月額支払賃料（　 2,060 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３Ｋ０３賃０８　　　　-14	1,571 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	2,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,815 円	4,120,380　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 807,215 円　（　　　　　　 6,458 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9766

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 168.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,124,000 円（　　　　　 16,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,116,541 円
②総費用	807,215 円
③純収益　①－②	3,309,326 円
④建物等に帰属する純収益	2,124,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,185,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,157,589 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,308,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま大宮 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 -12

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　立澤　恵理

印

TEL.

鑑定評価額

47,800,000 円

１㎡当たりの価格

382,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区浅間町１丁目１３７番４				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	1:1.2	住宅Ｗ3	一般住宅が多い中に共同住宅も見られる住宅地域	西6.3m市道	水道、ガス、下水	大宮 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
．３ｍ市道

交通

施設

大宮駅南東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大宮駅やさいたま新都心駅方面への接近性が良好で環境も良い既成住宅地域である。熟成の程度が高いため、今
後も既存住宅の建替え等を中心に、環境良好な住宅地域として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主にＪＲ京浜東北線、東武野田線沿線等で、概ねさいたま市大宮区の既成住宅地域。需要者はさいたま市
内外居住の高所得者層等を中心に、転売を目的とする不動産業者等が考えられる。需要者の慎重姿勢は見られるものの
大宮駅徒歩圏内の利便性及び環境が良い住宅地域で、供給が少ない中、従来、堅調な需要が認められる地域である。土
地は１２０㎡程度で４０００万円台半ば～後半、新築戸建物件は総額６０００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大宮駅徒歩圏内にあり、共同住宅等の収益物件も混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価
格はやや低位に求められた。快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、エンドユーザーによる自用目的での取
引が中心となっており、類似する住宅地域内の取引事例から求めた比準価格の説得力は高いと判断する。よって、比準
価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大宮 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 271,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[ 73.1]

[103.0]
100

379,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響により、依然とし
て厳しい状況にある中、持ち直しの動きがみ
られるが、当区の住宅不動産市場はやや停滞
感がみられる。

大宮駅東口徒歩圏内の環境が良い既成住宅地
域で、供給が少ない中、常に一定量の実需が
確保され、一般的要因の影響はやや限定的で
ある。

西道路のため北道路と比較すると快適性は若
干高いが、その他の要因は標準的で、個別的
要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０３０１ -26	さいたま市大宮区		建付地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
b	３ｋ０３０１ -10	さいたま市大宮区		建付地	（　）	袋地等	北4.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,180)
c	３ｋ０３０７ -4	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	３ｋ０３０１ -18	さいたま市大宮区		建付地	（　）	台形	西4m未舗装私道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 304,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	380,098	100 [ 96.0]	395,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	408,000
b	(　 ) 364,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	428,351	100 [ 99.0]	432,678		446,000
c	(　 ) 292,702	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	287,223	100 [ 77.1]	372,533		384,000
d	(　 ) 224,424	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	274,726	100 [ 74.8]	367,281		378,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 393,000 円／㎡]

さいたま大宮 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,087,120	806,037	3,281,083	2,124,000	1,157,083	（　0.9766） 1,130,007	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,681,977 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.60	Ｓ3	168.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	10.5 m x 11.5 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５６㎡、各階同型、計３戸を想定。

⑦有効率　 99.1 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.25	99.1	55.75	1,997	111,333	2.0	222,666
							1.0	111,333
2～ 2	居宅	56.25	99.1	55.75	2,059	114,789	2.0	229,578
							1.0	114,789
3～ 3	居宅	56.25	99.1	55.75	2,059	114,789	2.0	229,578
							1.0	114,789
～

～

計		168.75	99.1	167.25		340,911		681,822
								340,911

⑨年額支払賃料	340,911 円　×　12ヶ月　＝　 4,090,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 167.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,090,932 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,915,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	681,822 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,911 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 165,573 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,087,120 円　　　　（　 32,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ０３賃０８　　　　-11	2,022 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	2,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,059 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３Ｋ０３賃０８　　　　-14	1,571 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [ 75.0]	100 [ 96.9]	100 [105.0]	2,061
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,637 円	4,090,932　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 806,037 円　（　　　　　　 6,448 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9766

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 168.75 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0486 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,124,000 円（　　　　　 16,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,087,120 円
②総費用	806,037 円
③純収益　①－②	3,281,083 円
④建物等に帰属する純収益	2,124,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,157,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,130,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,040 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,681,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）