鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０２０８ -62	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東10.5m県道、南西4m、二方路		商業地区計画等 (100,400)
b	３ｋ０２０８ -63	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	３ｋ０２０８ -25	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	３ｋ０２０５ -41	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商地区計画等 (70,300)
e	３ｋ０２０５ -19	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 352,532	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	357,213	100 [ 71.3]	501,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	501,000
b	(　 ) 242,992	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,534	100 [ 61.4]	393,378		393,000
c	(　 ) 224,202	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.0]	259,136	100 [ 63.2]	410,025		410,000
d	(　 ) 178,923	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,028	100 [ 67.5]	263,745		264,000
e	(　 ) 369,009	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	366,795	100 [ 63.0]	582,214		582,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 402,000 円／㎡]

さいたま北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宮原駅前の商業地に存し土地の再調達原価が把握できないため、原価法の適用を断念
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,933,827	7,652,617	26,281,210	21,284,200	4,997,010	（　0.9530） 4,762,151	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	105,825,578 円　　　　（　 341,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	223.98	ＲＣ5	1,020.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	310 ㎡	15.0 m x 20.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～５階は事務所仕様の専有面積２００㎡程度のフロア貸しビルを想定。

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	204.13	94.3	192.43	3,408	655,801	10.0	6,558,010
							0.0	0
2～ 2	事務所	204.13	97.9	199.93	3,124	624,581	8.0	4,996,648
							0.0	0
3～ 3	事務所	204.13	97.9	199.93	2,840	567,801	6.0	3,406,806
							0.0	0
4～ 4	事務所	204.13	97.9	199.93	2,840	567,801	6.0	3,406,806
							0.0	0
5～ 5	事務所	204.13	97.9	199.93	2,840	567,801	6.0	3,406,806
							0.0	0

計		1,020.65	97.2	992.15		2,983,785		21,775,076
								0

⑨年額支払賃料	2,983,785 円　×　12ヶ月　＝　 35,805,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 992.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,805,420 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,076,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,728,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,775,076 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 205,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,933,827 円　　　　（　 109,464 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３ｋ０２賃０７　　　　-12	2,846 ( 2,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [130.0]	2,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,854 円/㎡　月額支払賃料（　 2,840 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３ｋ０２賃０７　　　　-11	3,203 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.0]	100 [130.0]	3,088
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,932,000 円	322,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,432,217 円	35,805,420　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 907,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,737,000 円	322,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,652,617 円　（　　　　　　 24,686 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	322,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,020.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,284,200 円（　　　　　 68,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,933,827 円
②総費用	7,652,617 円
③純収益　①－②	26,281,210 円
④建物等に帰属する純収益	21,284,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,997,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,762,151 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,825,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 5-1

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　松島　俊輔

印

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外				②地積　(㎡)	310 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	宮原 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

（駅前広場）道路

交通

施設

宮原駅東方

90m

法令

規制

商業
(90,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

宮原駅勢圏の背後住宅地の購買力を基盤とした商業地域で、目立った新規出店等は見られず、概ね現状維持で推
移していくものと予測した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 401,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 345,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大宮駅以北の宮原駅、土呂駅、日進駅、東大宮駅等のＪＲ各駅勢圏の商業地域のほか、東武野田線の各駅
至近の近隣商業地域。需要者は地元で営業する法人企業と個人事業者が中心。新型コロナを背景に景気の先行きに対す
る不確実性が高まり、法人企業の景況感も悪化し、上記各駅勢圏の商業地においても需給動向に停滞感が認められる。
取引の中心価格帯は３８０千円／㎡～４２０千円／㎡と判断されるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅至近の商業地域にあって賃貸市場は形成されているが、採用する還元利回りの把握がしづらく、現実の取引において
は周辺の取引事例が重視されている。従って本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、前年価格との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    393,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で景気の先行き不透明感が
強まっており、法人企業の景況感が悪化し、
法人企業の設備投資に対する姿勢は慎重さを
増している。

駅至近に店舗、事務所が建ち並ぶ地域で、潜
在需要は高いものの、直近では土地需要は弱
含み基調で推移している。

最寄駅至近の手頃な規模を有する対象地に対
する選好性は強い。特に変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０２０８ -63	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
b	３ｋ０２０８ -62	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東10.5m県道、南西4m、二方路		商業地区計画等 (100,400)
c	３ｋ０２０８ -25	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、中間画地		近商 (80,200)
d	３ｋ０３０９ -65	さいたま市大宮区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,992	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,534	100 [ 60.3]	400,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	401,000
b	(　 ) 352,532	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	357,213	100 [ 70.0]	510,304		510,000
c	(　 ) 224,202	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.0]	259,136	100 [ 62.2]	416,617		417,000
d	(　 ) 259,487	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	279,725	100 [ 70.3]	397,902		398,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 401,000 円／㎡]

さいたま北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,994,729	7,655,187	26,339,542	21,284,200	5,055,342	（　0.9530） 4,817,741	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	107,060,911 円　　　　（　 345,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	223.98	ＲＣ5	1,020.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	310 ㎡	15.0 m x 20.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

エレベータ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	204.13	94.3	192.43	3,414	656,956	10.0	6,569,560
							0.0	0
2～ 2	事務所	204.13	97.9	199.93	3,130	625,781	8.0	5,006,248
							0.0	0
3～ 3	事務所	204.13	97.9	199.93	2,845	568,801	6.0	3,412,806
							0.0	0
4～ 4	事務所	204.13	97.9	199.93	2,845	568,801	6.0	3,412,806
							0.0	0
5～ 5	事務所	204.13	97.9	199.93	2,845	568,801	6.0	3,412,806
							0.0	0

計		1,020.65	97.2	992.15		2,989,140		21,814,226
								0

⑨年額支払賃料	2,989,140 円　×　12ヶ月　＝　 35,869,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 992.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,869,680 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,080,441 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,789,239 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,814,226 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 205,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,994,729 円　　　　（　 109,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３ｋ０２賃０７　　　　-11	3,203 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [130.0]	3,051	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,859 円/㎡　月額支払賃料（　 2,845 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３ｋ０２賃０７　　　　-12	2,846 ( 2,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 82.0]	100 [130.0]	2,810
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,932,000 円	322,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,434,787 円	35,869,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 907,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,737,000 円	322,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,655,187 円　（　　　　　　 24,694 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	322,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,020.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,284,200 円（　　　　　 68,659 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,994,729 円
②総費用	7,655,187 円
③純収益　①－②	26,339,542 円
④建物等に帰属する純収益	21,284,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,055,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,817,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,060,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 345,000 円／㎡）