鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０２０８ -3	さいたま市北区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
b	３ｋ０２０５ -1	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	３ｋ０２０８ -37	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
d	３ｋ０２０８ -42	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	３ｋ０２０８ -36	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 175,975	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.3]	174,045	100 [ 76.2]	228,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 203,037	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	223,792	100 [ 105.0]	213,135		220,000
c	(　 ) 193,037	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	225,513	100 [ 98.9]	228,021		235,000
d	(　 ) 173,034	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	185,167	100 [ 82.7]	223,902		231,000
e	(　 ) 256,558	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	231,602	100 [ 104.2]	222,267		229,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

さいたま北 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,876,536	789,606	3,086,930	2,238,620	848,310	（　0.9742） 826,424	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,782,364 円　　　　（　 91,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.38	ＬＳ2	193.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	206 ㎡	12.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ、平均専有面積４８㎡程度の居宅４戸を上記のとおり想定した。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

パイプスペ－ス、メ－タボックスを考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	96.94	99.6	96.55	1,649	159,211	2.0	318,422
							1.0	159,211
2～ 2	居宅	96.94	99.6	96.55	1,700	164,135	2.0	328,270
							1.0	164,135
～

～

～

計		193.88	99.6	193.10		323,346		646,692
								323,346

⑨年額支払賃料	323,346 円　×　12ヶ月　＝　 3,880,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,880,152 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 166,847 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,713,305 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	646,692 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 323,346 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 157,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,876,536 円　　　　（　 18,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３Ｋ０２賃０８　　　　-4	1,414 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,775 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３Ｋ０２賃０８　　　　-7	1,341 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 75.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,771
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	155,206 円	3,880,152　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,100 円	34,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 789,606 円　（　　　　　　 3,833 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 193.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,238,620 円（　　　　　 10,867 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,876,536 円
②総費用	789,606 円
③純収益　①－②	3,086,930 円
④建物等に帰属する純収益	2,238,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	826,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,782,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
さいたま北 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -19

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　小暮　雅史

印

TEL.

鑑定評価額

45,500,000 円

１㎡当たりの価格

221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区土呂町２丁目７５番５				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模の低層住宅が多い比較的閑静な住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	土呂 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 35 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

土呂駅北東方

600m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の低層住宅が多い比較的閑静な住宅地域で、格別の変動の要因は見受けられず、当分の間、現状を維持す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ高崎線、宇都宮線沿線を中心とした旧大宮市北部に存する中規模住宅地域である。主たる需要者は
、都心部やさいたま市及びその周辺に勤務する比較的所得の高い個人のほか、建売住宅を目的とする地元の不動産業者
である。不動産市況は、弱含みの状況で、地価は、やや下落傾向にある。取引の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で
４，０００万円台、新築戸建住宅で５，０００万台の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、土呂駅徒歩圏で、比較的閑静な住宅地域に存する。アパート等も多く見られるが、土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利
便性を重視する戸建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、信頼性ある取引事例によって求めた実
証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　さいたま北 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 266,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[103.0]

100
[120.0]

[103.0]
100

220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、厳しい状況が続く中、持ち直しの動き
も見られ、需要は、先行き不透明感から弱含
みの状況にある。

土呂駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域で、特
別な地域要因の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +16.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３ｋ０２０５ -1	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	３ｋ０２０５ -15	さいたま市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、南6m、角地		２中専高度地区最高20m 地区計画等 (70,200)
c	３ｋ０２０８ -30	さいたま市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
d	３ｋ０２０８ -7	さいたま市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,037	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	223,792	100 [ 110.0]	203,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 294,623	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	291,398	100 [ 118.9]	245,078		252,000
c	(　 ) 291,749	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	273,308	100 [ 118.9]	229,864		237,000
d	(　 ) 266,295	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	305,302	100 [ 147.6]	206,844		213,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +44.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

さいたま北 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,854,549	788,826	3,065,723	2,238,620	827,103	（　0.9742） 805,764	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,312,818 円　　　　（　 88,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.38	ＬＳ2	193.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	206 ㎡	12.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、ファミリータイプ、約４８㎡の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

パイプスペ－ス等を考慮して算定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	96.94	99.6	96.55	1,650	159,308	2.0	318,616
							1.0	159,308
2～	居宅	96.94	99.6	96.55	1,680	162,204	2.0	324,408
							1.0	162,204
～

～

～

計		193.88	99.6	193.10		321,512		643,024
								321,512

⑨年額支払賃料	321,512 円　×　12ヶ月　＝　 3,858,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,858,144 円　　×　　 4.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,692,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	643,024 円　×　　 95.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,512 円　×　　 95.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 156,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,854,549 円　　　　（　 18,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３ｋ０２賃０５　　　　-3	1,838 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３ｋ０２賃０５　　　　-5	1,632 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.9]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	154,326 円	3,858,144　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 294,100 円	34,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 788,826 円　（　　　　　　 3,829 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 193.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,238,620 円（　　　　　 10,867 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,854,549 円
②総費用	788,826 円
③純収益　①－②	3,065,723 円
④建物等に帰属する純収益	2,238,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	827,103 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	805,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,911 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,312,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,900 円／㎡）