鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大泉 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３５ -21042	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m町道、南西4.5m、角地		１中専 (60,160)
b	３３５ -21034	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
c	３３５ -21025	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ台形	西15m町道、東2m、二方路		１住居 (60,200)
d	３３６ -21038	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
e	３３８ -21005	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	長方形	南西5m町道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,670	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	29,760	100 [ 97.4]	30,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 27,632	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	30,337	100 [ 115.0]	26,380		26,900
c	(　 ) 24,086	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 85.0]	100 [ 81.6]	34,587	100 [ 125.4]	27,581		28,100
d	(　 ) 33,333	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,904	100 [ 109.6]	30,022		30,600
e	(　 ) 30,599	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,879	100 [ 104.5]	28,592		29,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,200 円／㎡]

大泉 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,861,716	535,259	2,326,457	2,179,240	147,217	（　0.9711） 142,962	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,917,592 円　　　　（　 8,310 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大泉 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.88	ＬＳ2	193.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４８㎡のファミリータイプを想定。地域の利用状況から平面駐車場を配置したため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	96.88	100.0	96.88	1,251	121,197	1.0	121,197
							1.0	121,197
2～ 2	居宅	96.88	100.0	96.88	1,314	127,300	1.0	127,300
							1.0	127,300
～

～

～

計		193.76	100.0	193.76		248,497		248,497
								248,497

⑨年額支払賃料	248,497 円　×　12ヶ月　＝　 2,981,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,981,964 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 238,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,743,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,497 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,497 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,023 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,861,716 円　　　　（　 8,153 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３６（賃）　　　　-2107	1,101 ( 1,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,305 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３６（賃）　　　　-2108	1,255 ( 1,253)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	1,262
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大泉 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,400 円	30,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,459 円	2,981,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,800 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 535,259 円　（　　　　　　 1,525 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 193.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 50 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,179,240 円（　　　　　 6,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,861,716 円
②総費用	535,259 円
③純収益　①－②	2,326,457 円
④建物等に帰属する純収益	2,179,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,917,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,310 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大泉 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大泉 -6

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　津久井　伸昭

印

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	邑楽郡大泉町北小泉１丁目８５９番１４｢北小泉１－２０－２７｣				②地積　(㎡)	351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西6m町道	水道	小泉町 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　市道６
ｍ

交通

施設

小泉町駅北東方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍等の影響による景気低迷、宅地の供給過剰感等はあるが、隣接市の基幹産業のベットタウン的色彩もあ
り住宅地の土地の需要は底堅く当分の間は現状にて推移するものと予測する

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武小泉線沿線で、大泉町の住宅地域の圏域。需要者は同町、邑楽町周辺に居住する４０代の勤労者等の
１次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍等による土地需要の減退、宅地の供給過剰感等の影響に
より土地需要は減少しており、土地の価格は下落傾向にある。土地価格の需要の中心は７００万円～９００万円前後、
新築の分譲で２０００万円～２８００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当該地域はアパート等の収益物件は少な
く、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。当該地域は快適性を重視する住
宅地域であることから、比準価格により、収益価格を参考に、代表標準地の検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大泉 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,400 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[102.0]

100
[114.8]

[102.0]
100

29,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍等の影響はあるものの、太田市の基
幹産業のベットタウン的色彩もあることから
一定の需要が確保されている。

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域
要因について変動要因は特になく、土地の需
要は底堅く推移している。

南西側道路の選好性は増している。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　  +4.7
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大泉 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３４０ -20046	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	正方形	北西12m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	３３４ -197040	邑楽郡大泉町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、南西6m、角地		２中専 (70,200)
c	３３５ -21042	邑楽郡大泉町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m町道、南西4.5m、角地		１中専 (60,160)
d	３４０ -20030	邑楽郡大泉町		貸家建付地	（　）	不整形	北東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,658	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,500	100 [ 107.1]	29,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,000
b	(　 ) 25,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.1]	32,709	100 [ 102.0]	32,068		32,700
c	(　 ) 31,670	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	29,730	100 [ 102.4]	29,033		29,600
d	(　 ) 26,910	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	26,350	100 [ 104.0]	25,337		25,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

大泉 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,252,599	557,815	2,694,784	2,519,400	175,384	（　0.9711） 170,315	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,475,816 円　　　　（　 9,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大泉 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ４戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,250	137,500	1.0	137,500
							1.0	137,500
2～ 2	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,263	138,930	1.0	138,930
							1.0	138,930
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		276,430		276,430
								276,430

⑨年額支払賃料	276,430 円　×　12ヶ月　＝　 3,317,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,317,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,118,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,430 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,430 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,871 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,252,599 円　　　　（　 9,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３０賃　　　　-21007	1,232 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３３０賃　　　　-21008	1,402 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,402
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大泉 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	34,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	99,515 円	3,317,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,000 円	34,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,000 円	34,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 557,815 円　（　　　　　　 1,589 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,519,400 円（　　　　　 7,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,252,599 円
②総費用	557,815 円
③純収益　①－②	2,694,784 円
④建物等に帰属する純収益	2,519,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	175,384 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	170,315 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,475,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,900 円／㎡）