別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 玉村 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉村 -3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　荻原　松雄 印  TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、下水 新町 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       192 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 利根川右岸付近の住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 新町駅北東方 5.9km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅団地であり、地域要因には特に変動は見られず、標準的使用は当面現状維持傾向で推移すると予測す る。周辺で幹線道路が整備されており、不動産市場はおおむね安定的に推移していくと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね玉村町に存する住宅地域である。土地需要者は玉村町内外からの自己住居を目的とする個人の第一次 取得者が中心的である。利便性の向上や値頃感があるが、社会経済情勢から不動産需要はこのところやや弱含みに推移 している。最近は国道３５４号や玉村大橋の整備等により広域的に交通利便性が向上した。土地は６００～７００万円 前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性価格けん連性を有する直近取引事例からの比準を価格判定の基礎としており、実証的で説得力に富 む価格である。収益価格については、対象地域は賃貸共同住宅用の土地需要も見込める地域ではあるが、対象標準地の 画地規模が小さく、収益価格は経済合理性が乏しいので求めなかった。従って、説得力に富む比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、地域の品等や最近の社会経済情勢等を総合配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉村 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [104.2] [105.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、このところ基調は厳しい状況に あり、先行不安感がある。県南部に位置する ベッドタウン的な町であり、人口は微減傾向 にある。 広域的には幹線交通網が整備され、各種企業 等が進出した。近隣地域は整然とした住宅地 域であるが、直近では特に地域要因の変動は 見られない。 個別的要因に変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.2 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％