別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 玉村 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉村 -1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　荻原　松雄 印  TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐波郡玉村町大字下新田字布留坡１５８番２ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た既成住宅地域 東4.5m町道 水道、下水 新町 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       241 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共施設に近い町中心部の住 宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 新町駅北方 4.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はなく、土地利用状況は現状並みに推移すると予測する。玉村町役場や小学校、店舗等に 近い住宅地域で利便性が良好であるが、今後の土地需要はほぼ安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね玉村町地内の住宅地域全域である。土地需要者は主として玉村町内に居住または勤務する第一次取得 者である。玉村町中心部や小学校、玉村町役場等に接近した利便性やや良好な住宅地域であり、土地需要はやや弱含み で推移している。最近国道３５４号や玉村スマートインターチェンジの整備等により広域的な交通利便性が増した。需 要の中心となる価格帯は、土地が７００～９００万円前後、新築戸建住宅で２，０００～２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性価格けん連性を有する取引事例からの比準を価格判定の基礎としており、実証的で説得力に富む価 格である。収益価格については、対象地域は賃貸共同住宅の需要がかなり見込める地域であるが、対象標準地の画地規 模がやや小さく、収益価格は経済合理性が乏しいので求めなかった。ゆえに、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、地域の品等や最近の経済情勢等を総合配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉村 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [ 91.1] [103.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、このところ厳しい状況にあり、 先行不安感がある。県南部に位置するベッド タウン的な町であり、人口は微減傾向にある 。 小学校、町役場などの公共施設に接近した利 便性の優れた住宅地域であるが、地域要因の 大きな変動は見られない。 個別的要因に変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％