別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 長野原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野原 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸 印  TEL.

鑑定評価額 630,000 円  １㎡当たりの価格 2,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  6.4 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡長野原町大字応桑字チカヤ９００番６ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,282) 1:2 別荘 Ｗ2 小規模別荘が多く見 られる熟成度の劣る 別荘地域 西4.7m町道 水道、下水 羽根尾 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   390 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北軽井沢中心部や観光施設か ら離れた小規模別荘地域 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ町道 交通 施設 羽根尾駅南方 5.5km 法令 規制 （都）  (70,282) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の劣る別荘地域であり、新型コロナの影響による首都圏からの引き合いも少なく、需要増は期待できない 。よって、地価は今後とも下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野原町及び嬬恋村を中心に吾妻郡内に位置する別荘地域。需要者は県内在住者のほか首都圏在住者が大 部分を占める。別荘地は長期的な需要減少の影響から供給過剰の状況が続いており、需給動向は極めて低調である。な お、当該別荘地は管理者不在が続いており、地域が衰退傾向にあるため地価の下落が続いている。土地は３００㎡程度 で６０万円～８０万円程度、中古別荘は５００万円以下が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建別荘が中心の地域で、賃貸市場は形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格 は同一需給圏内の類似地域に所在する規範性の高い別荘地の事例を採用して求められており説得力を有する。以上より 、実証性の高い取引事例から得られた比準価格を採用し、さらに新型コロナウイルス感染症の影響による市場性等を勘 案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により人口減少が加速しているが 、八ッ場ダムの完成に伴い観光による集客が 期待される。 管理体制に劣る別荘地域で、相対的な市場競 争力に劣る。よって、需要は低迷し、地価は 下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％