別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 みどり -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みどり -2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治 印  TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みどり市笠懸町久宮２０２番４８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,270) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅に農地も介 在する県道背後の住 宅地域 西4.5m市道 水道 阿左美 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   350 ｍ、南     0 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地も多く見られる、中小規 模の一般住宅を中心とする県 道背後の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 阿左美駅西方 3.1km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が見られる住宅地域で、当該地域西部を縦断する「笠懸西部幹線」の開通（平成３０年３月）により発展が 期待される。土地需要は堅調であるが、コロナ禍による景気減速等から地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみどり市及び周辺市郊外の一般住宅地域。需要者はみどり居住者又は勤務者が大半を占め、同一需給圏外 からの転入者は少ない。農地も多く、近時、近隣地域を縦断する笠懸西部幹線（国道５０号～太田藪塚インター）が開 通し、発展の可能性を有するが、笠懸庁舎、商業施設等への接近性を有する笠懸町鹿、阿左美地区に比し選好性は劣位 にあると思料する。土地は５００～６００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円程度の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅が中心であり、画地規模もやや小さいため経済的に合理性を有す る共同住宅の想定ができず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的 の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例によ り求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みどり -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [127.4] [101.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域南部の笠懸地区は周辺市等への移動の優 位性から人口微増。一方、大間々地区は人口 減少で、二極化が進行。なお、コロナ禍によ り景気は減速。 「笠懸西部幹線」の開通により発展が期待さ れるが、農地も多くみられ、地域要因に特段 の変化は見られない。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％