別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 安中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安中 -4 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸 印  TEL.

鑑定評価額 5,020,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安中市松井田町松井田字塔の上２８１番１０外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北東5.5m市道、東側道 水道 松井田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧松井田町の中心部に近い既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 松井田駅北東方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧松井田町の既成住宅地域で、少子高齢化により需要は低迷している。都市部から遠く、新型コロナによる影響 は少ないが、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安中市郊外及び周辺市町に展開する住宅地域一円である。需要者は同一需給圏内に在住または在勤する勤 労者層や世帯分離に伴うファミリー層が大半を占め、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。当地域は一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地域であるが、少子高齢化により需給動向は低調で、取引は極めて少ない。市場の中心となる価格帯 は、土地は２５０㎡程度で５００万円前後であるが、新築戸建住宅の売り物件は見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 少子高齢化が顕著な旧松井田町の既成住宅地域で、近隣には共同住宅等の賃貸物件は見られず賃貸需要が乏しいため、 収益価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定さ れることが一般的であることから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下仁田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [102.0] 100 [108.1] [102.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県西部に位置し、隣接する高崎市の影響 下にある地方都市。既存商業地の衰退が顕著 で人口も減少傾向にある。 旧松井田町の中心部に近い既成住宅地域であ り、町内の少子高齢化により衰退傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％