別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 渋川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 -1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸 印  TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市渋川字西田４２８番４ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 渋川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   270 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外で傾斜地勢の普通住宅地 域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 渋川駅北西方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地や遊休地が散見されるが、近隣地域内において新規の宅地分譲事例は少なく、現状維持の状況が続 いている。今後も当面は同様の状況が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は渋川市本庁管内の住宅地域で、主な需要者は渋川市内に地縁を有する個人である。渋川地区中西部に位置 する傾斜地勢の住宅地域で、渋川市の中心市街地に比較的近く、周辺には大型スーパー等もあり生活利便性が良好であ るが、昨今の渋川市の土地取引は渋川地区よりも南側の行幸田地区や有馬地区の方が多くなる傾向にある。土地は２０ ０㎡程度で７００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層の共同住宅も散見されるが、最有効使用が低層住宅地で自用目的での需要が中心となり、収益目的での取 引は少なく、また、画地規模が小さく競争力のある共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。対象標 準地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　渋川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 厳しい状況が続いており、価格時点において 第三波の影響拡大が懸念されている。 周辺には農地や遊休地が散見されるが、傾斜 地勢で造成費が嵩むため、新規の宅地分譲事 例は少なく、地域要因に格別の変動要因はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％