別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 太田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己 印  TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市植木野町８０６番１０ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅を 中心とした住宅地域 南西4.5m市道 水道 韮川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 韮川駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とした郊外の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は相対的 価格バランスによる値頃感が継続しているため、当面現状の水準で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の中心部周辺並びに郊外の住宅地域。需要者の中心は太田市内及び周辺郡部の居住者が中心で同一 需給圏外からの転入は少ない。値頃感に基づく中心部回帰による土地需要は底堅さが継続し、周辺地域への波及効果も 持続している。土地は２００～２５０㎡で７００～９００万円程度、新築の戸建物件は２，０００～２，８００万円程 度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、経済合理性及び建物配置等から見た市場性を有する床面積を確保した共同住宅の想定は困難で規範 性に劣るため収益価格は試算しない。接近条件、居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域であり、類型は異なるが 規模を含め環境条件等の地域的特性が類似し規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [129.5] [102.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の操業停止、感染症予防グッズの品 薄等新型コロナウイルス感染拡大に伴う影響 が色濃く反映され、土地の需給動向は弱含み で推移。 街路、接近条件等にやや劣るが、近年、発電 施設の供給が増加し相対的価格バランスから 値頃感も見られ、取得者層需要は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％