別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊勢崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 9-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓 印  TEL.

鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市三室町６２３２番２ ②地積 　(㎡) 7,676   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ1 流通業務施設を中心 に工場等も見られる 工業団地 西18.3m市道、背面道 水道 新伊勢崎 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   330 ｍ、南   250 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　     7,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中規模の流通施設を主体とす る上武国道背後の既成流通団 地 街 路 １８．３ｍ市道 交通 施設 新伊勢崎駅東方 3.8km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 流通施設を中心に、工場等も見られる上武国道背後の既成流通団地で、今後も安定的に推移すると予測される。 新型コロナの影響を受けるが、地価は底堅い物流施設需要を支えに概ね横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市及び周辺市町を中心とした県南部の流通業務地を含む工業地域の一円で、需要者は流通、倉庫、 製造業等を主体とする県内外の事業者と判定される。北関東自動車道ＩＣや上武国道などへのアクセスが良好であるこ とに加え、底堅い物流施設需要とも相俟って、今後も安定的に推移すると思料される。既成流通団地で取引が少なく、 また規模や利用目的等により価格が一定していないので、需要の中心となる価格帯を把握するのは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の倉庫等が中心の地域で、収益性を目的とした賃貸借が実現するケースは少ないため収益還元法は適用しなかった 。評価においては、実証性の高い比準価格を標準とし、製造、流通、倉庫業等の企業動向や県内工業団地の分譲動向等 を考慮のうえ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.6] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南部に位置する工業都市で、人口は５年間 で微増傾向にある。製造品出荷額は県内２位 の規模。製造業等の立地動向は好調に推移す る。 成熟度の高い流通団地で、高速自動車道や幹 線道路へのアクセスが良好なことから、需要 動向は安定的に推移すると思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％