別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊勢崎 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -21 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓 印  TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市曲輪町１９番２５ ｢曲輪町１９－１０｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,196) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い利便 性の良い既成住宅地 域 南4.9m市道 水道、ガス、下水 伊勢崎 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校、幼稚園、公共施設等 に近接した既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．９ｍ市道 交通 施設 伊勢崎駅南西方 580m 法令 規制 ２住居 (60,196) ⑤地域要因の将 　来予測 駅や中心部等に接近する既成住宅地域であるが、特段の変動要因は見られず、当面は現環境のまま推移すると予 測される。新型コロナの影響による先行不透明感から、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市中心部周辺とその外周の住宅地域である。需要者は市内に居住、勤務する一次取得者層が大半を 占める。旧来からの既成住宅地域で利便性には恵まれているものの、街路、街区の整備に立ち遅れ、旧態依然とした様 相が強いので、選好性にやや劣る。加えて新型コロナの影響による先行不透明感から、需要は減退傾向にある。需要の 中心となる価格帯は、土地が５００～７００万円、新築の戸建住宅で２，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内には共同住宅もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に基づく共同住宅を想定すること が困難なため、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は快適性と市場動向を重視して行動すると考え られるので、取引事例から求められた比準価格は、市場参加者の動向を反映した価格として規範性が高いと判断される 。従って、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伊勢崎 -9                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南部の工業都市、人口は５年間で微増。区 画整理により住宅、商業共に郊外化が進み、 中心部は空洞化が顕著。新型コロナの影響か ら需要は減退。 中心部に接近した既成住宅地域である。特段 の変動要因は見られないが、郊外の新興住宅 地との競合から需要は弱含みで推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.3 ％