別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊勢崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　輝雄 印  TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市安堀町字八反田２５２番９ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い郊外の既成住宅地 域 東5m市道 水道 伊勢崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 まとまりのある中規模住宅地 域。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 伊勢崎駅北西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性、価格帯、画地規模が中庸で、付近に分譲住宅が開発されたことから、環境条件の良化が見られ、安定的 に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 北部環状線の南、伊勢崎土木事務所の東に位置する近隣地域で、その南部地域である法務局へかけての区画整理済み地 域の事業進行に伴い、一体的に熟成度が向上している。市場需要の中心は土地総額で８００万円から９００万円、新築 建物付きで２，３００万円から２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場相場を具現する説得性に富む価格と判断される。収益価格は対象標準地の画地規模が分科会で検討した 収益ベースの画地下限地積である２５０㎡を下回ること、地域の標準的使用、最有効使用が戸建住宅であることから、 収益還元法は非適用とした。よって、本件では比準価格をもって適正と認め、鑑定評価額とするものである。なお、代 表標準地との均衡も保たれている。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 82.6] [103.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響下、景気報 道も一進一退で、先行き不透明であるが、住 宅地価への影響は今のところ、見られない。 環状線沿いの商業、医療施設に近い住宅地域 として利便性高く、画地規模も中庸で、市場 需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％