別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 桐生 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -21 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明 印  TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市東５丁目３６４番１１外 ｢東５－３－３６｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 一般住宅の中に小工 場、店舗等の混在す る地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 桐生 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南     0 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件がやや劣る住宅地域 。 街 路 基準方位北　４．７ ｍ市道 交通 施設 桐生駅東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多く建ち並ぶ中心部に近い住宅地域であるが、長期の地価下落や人口減少の影響もあり、今後は弱含 みで推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市の郊外及びみどり市内の住宅地域。主たる需要者は市内在住の勤労者層が大半で、隣接市町村から の転入者は少ない。住宅地として熟成度が低く、需要は弱含みで推移している。中心的価格帯は土地で７００万円程度 、新築住宅を含む戸建で２，０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成市街地の住宅地域に位置し、居住の快適性、生活利便性を重視する。画地規模が小さく、アパートなどの 共同住宅の想定が困難で賃貸市場が未成熟である事から収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実勢を反映した 比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [103.0] 100 [105.6] [101.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化、さらにコロナ禍等によ り需要の減少傾向が継続している。 近隣地域の変動要因は特にないが、地価は依 然として下落傾向である 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％