別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 桐生 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -7 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治 印  TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市広沢町４丁目字請場１９７６番６６ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に事 務所等が見られる住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新桐生 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小規模の一般住宅を中心に 事務所等が混在する住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 新桐生駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地で比較的安定した住宅地ではあるが、格別の変動要因は見受けられないことから現状維持傾向が続 き、地価は下げ止まりの感があったが、コロナ禍による景気減速等から下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市内（郊外を中心とする）の一般住宅地域。需要者は桐生市居住者又は勤務者が大半を占め、同一需 給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は事務所、店舗等が混在し品等がやや劣るものの、周辺市町、大型商業施設等 への接近性等から桐生市中心部に比し需要は安定しているが、同市は全般的に人口減少が顕著であることから、需要は 弱含みである。土地は６００～７００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円未満の物件が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見受けられるが、自用の戸建住宅が多く、画地規模もやや小さいため経済的に合理性を有する共 同住宅の想定ができず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比 較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求 めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [103.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かつては県東毛地域の経済、文化の中心的役 割を担っていたが、人口減少、高齢化により 需要の低迷が続いている。なお、コロナ禍に より景気は減速。 郊外の国道背後の住宅地域。地域要因に特段 の変化は見られないが、需要回復の動きは弱 い。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％