別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 高崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 9-2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次 印  TEL.

鑑定評価額 405,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市小八木町字薬研寺３０７番２ ②地積 　(㎡) 17,464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場兼事務所 中小規模の工場や営 業所が建ち並ぶ工業 団地 西12m市道、背面道 水道、下水 井野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   320 ｍ、南   190 ｍ、北   470 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 各種製造業や物流施設が多数 進出している大八木工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 井野駅北西方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した工業団地であり、前橋ＩＣへの接近性も良好なことから、引き続き生産性・物流性の高い工業団地とし て推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市を中心とした群馬県県南部及び県央部に存する工業地域一円である。主たる需要者は県内の法人に とどまらず、県外の法人にも及ぶ。昨年までは景気動向を反映し大企業を中心に工業地の需要の回復傾向が見てとれた が、価格時点では新型コロナウィルス感染症の影響により企業の投資意欲は相当程度低下していると考えられ、土地単 価は今後弱含む可能性がある。土地取引の中心価格帯はまちまちであり、主たる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係を有する同一需給圏内の工業地の取引事例を収集し、実証的な価格が得られた。近隣地域は自 社の工場が多い地域で、賃貸工場の事例は特段見出せず、工場の賃貸市場は未成熟と判断したため、収益還元法の適用 を見送った。工業地の取引動向は類似工業地の取引動向が重視される傾向にあることから、比準価格は信頼性の高い試 算価格と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [115.0] [102.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場の立地件数及び立地面積は全国上位であ るが、新型コロナウィルス感染症の影響で経 済情勢は厳しさを増しており、先行き不透明 感がある。 工業団地内は大手企業の工場が進出し終えて おり、地域要因の大きな変動はなく安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％