鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０ -3052	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18.5m県道、南3m、西3.6m、三方路		近商 (80,200)
b	２７２ -30008	高崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北東20m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２７１ -3038	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.5m県道、北4.8m、角地		近商 (90,200)
d	２６８ -3023	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３６ -21076	高崎市		建付地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		商業 (80,336)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,528	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 99.9]	71,067	100 [ 95.7]	74,260	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,300
b	(　 ) 60,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	74,858	100 [ 102.9]	72,748		72,700
c	(　 ) 62,052	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.4]	73,733	100 [ 101.9]	72,358		72,400
d	(　 ) 82,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,804	100 [ 111.8]	74,064		74,100
e	(　 ) 59,190	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	78,920	100 [ 108.2]	72,939		72,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.5
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,300 円／㎡]

高崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,130,056	675,458	2,454,598	2,044,350	410,248	（　0.9741） 399,623	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,502,617 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.42	Ｓ2	178.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	191 ㎡	9.8 m x 20.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貸し、２階住宅部分はファミリータイプ平均約４４㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共有部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.42	92.0	82.27	1,845	151,788	2.0	303,576
							1.0	151,788
2～ 2	居宅	89.42	92.0	82.27	1,513	124,475	1.0	124,475
							1.0	124,475
～

～

～

計		178.84	92.0	164.54		276,263		428,051
								276,263

⑨年額支払賃料	276,263 円　×　12ヶ月　＝　 3,315,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,315,156 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,039,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	428,051 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,263 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 86,133 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,130,056 円　　　　（　 16,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７１（賃）　　　　-305	2,218 ( 2,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,845 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３６（賃）　　　　-2103	1,875 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,563
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	29,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	165,758 円	3,315,156　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,300 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 675,458 円　（　　　　　　 3,536 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 178.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,044,350 円（　　　　　 10,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,130,056 円
②総費用	675,458 円
③純収益　①－②	2,454,598 円
④建物等に帰属する純収益	2,044,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,248 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	399,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,502,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
高崎 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-4

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　岡田　忠彰

印

TEL.

鑑定評価額

13,700,000 円

１㎡当たりの価格

71,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市住吉町１５番６				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	東20m県道、北側道	水道、ガス、下水	北高崎 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 270 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの商店等を中心とし
た県道沿いの商業地域

街

路

２０．０ｍ県道

交通

施設

北高崎駅南方

460m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗を中心とする商業地域で、郊外大型店等との競争より商況はやや低迷しているが、中心部からの接近性
、背後人口の質量等の下支えもある。新型コロナウイルス感染症の影響により、暫くは横這い傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市の路線商業地域及び周辺の普通商業地域。需要者の中心は、店舗又は併用住宅を目的とする個人及
び地元企業である。周辺大型店や郊外店に客足が奪われ、商況は低迷しているが、背後人口の質量は豊富で、需要は比
較的安定的である。但し、商業地域に関しては少なからず新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けており、今後の
需給状況に注視する必要がある。規模、業種が多様なため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、地価に
見合った賃貸水準が形成されてないこと等により低位に試算された。比準価格については、各事例とも適切に比準され
ており、実証性が高い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地との
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高崎 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[115.8]

[100.0]
100

71,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口３７万人を擁する県内最大都市。高崎駅
西口の開発が一段落、東口に大規模な商業、
公共施設の建設・開発が続き、注目度が更に
高まっている。

中心地に近い幹線道路沿いで、周辺の大型店
舗等に顧客を奪われ商況は低迷しているが、
背後人口の質量は豊富で、地価は横ばい傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７２ -30058	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東19m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	２７１ -2125	高崎市		建付地	（　）	不整形	北西16m国道、北東1.8m、角地		近商駐車付置義務 (80,200)
c	２７１ -2107	高崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6.4m市道、北5.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,384)
d	２４０ -3052	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18.5m県道、南3m、西3.6m、三方路		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,209	100 [ 97.0]	96,092	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,100
b	(　 ) 40,577	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.6]	63,800	100 [ 87.1]	73,249		73,200
c	(　 ) 57,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	62,098	100 [ 92.2]	67,351		67,400
d	(　 ) 60,528	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 99.9]	71,067	100 [ 95.7]	74,260		74,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,300 円／㎡]

高崎 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,073,716	558,612	2,515,104	2,106,720	408,384	（　0.9741） 397,807	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,463,979 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	89.42	Ｓ2	178.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	191 ㎡	9.8 m x 20.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し。２階ファミリータイプ、平均専有面積４４㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	89.42	92.0	82.27	1,734	142,656	2.0	285,312
							1.0	142,656
2～ 2	居宅	89.42	92.0	82.27	1,474	121,266	1.0	121,266
							1.0	121,266
～

～

～

計		178.84	92.0	164.54		263,922		406,578
								263,922

⑨年額支払賃料	263,922 円　×　12ヶ月　＝　 3,167,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,167,064 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 221,694 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,945,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,578 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,922 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,073,716 円　　　　（　 16,093 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７１（賃）　　　　-205	3,031 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,636	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,734 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７３（賃）　　　　-2101	1,735 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,714
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	121,600 円	30,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,012 円	3,167,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,800 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,612 円　（　　　　　　 2,925 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 178.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,106,720 円（　　　　　 11,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,073,716 円
②総費用	558,612 円
③純収益　①－②	2,515,104 円
④建物等に帰属する純収益	2,106,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	408,384 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	397,807 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,463,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）