別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
高崎 5-4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-4 群馬県 群馬第2 氏名  不動産鑑定士 石川 健太郎 印  TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  1㎡当たりの価格 71,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
58,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高崎市住吉町15番6
②地積
 (㎡)
191  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:2
店舗兼住宅

W2
中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ既成商業
地域
東20m県道、北側道 水道、ガス、下水 北高崎

460m
(2)



①範囲 東    40 m、西     0 m、南   270 m、北    40 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
幹線道路沿いの旧来からの既
成商業地域。


20m県道 交通

施設
北高崎駅南方

460m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
小売店舗を中心とする旧来からの路線商業地域で、高崎駅周辺の地価上昇の影響が当該地域にも波及しつつも、
商業地全体の需要の低下により地価水準は今後横這い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            73,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            44,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市内の既成商業地域、及び幹線道路沿いの路線商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は高
崎市及び周辺市町村の法人又は個人等である。商業地域においては高崎駅周辺商業地域や郊外型大型店舗等への顧客流
出が顕著である。当該地域は小売り店舗等が中心の幹線道路沿いの既成商業地域であり、客足は周辺大型店舗等に奪わ
れているものの、市街地中心に近接するため需要は存する。市場の中心となる価格帯は幅があり、見いだせない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸用と自用の店舗、店舗併用住宅等が混在する幹線道路沿いの路線商業的要素の強い地域である。収益物件も期待で
きる地域であるが、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算
された。自用物件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も十分に関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高崎 5-3                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         83,300 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[115.8]
[100.0]
100
71,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           71,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響で県内の不動産需要はやや
低迷気味である。高崎市は地価の上昇地点が
見受けられる一方、既存地域の衰退等の二極
化が進む。

小売店舗を中心とする既成の商業地域であり
、駅周辺の商業地と比較すると商況が劣るた
め、地価は横這い傾向で推移している。


個別的要因の変動は特に無い。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +4.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 高崎 5-4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 240

-3052
高崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東18.5m県道、
南3m、西3.6m、
三方路



近商

(80,200)
b 272

-30008
高崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東20m市道、
中間画地




準工
特別用途地区
(60,200)
c 271

-3038
高崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西9.5m県道
、北4.8m、
角地



近商

(90,200)
d 268

-3023
高崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東7.8m市道、
中間画地




商業

(90,400)
e 236

-21076
高崎市

建付


  
(           ) 
長方形 北5.6m市道、
中間画地




商業

(80,336)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,528  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[  85.0]
100
[  99.9]

71,067 
100
[  95.7]

74,260 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

74,300 
b (            
60,635  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  81.0]

74,858 
100
[ 102.9]

72,748 

72,700 
c (            
62,052  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  83.4]

73,733 
100
[ 101.9]

72,358 

72,400 
d (            
82,804  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

82,804 
100
[ 111.8]

74,064 

74,100 
e (            
59,190  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  75.0]

78,920 
100
[ 108.2]

72,939 

72,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      +6.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     +10.5
画地     -19.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.5
画地     -16.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +3.0 環境     +15.5
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +6.0 環境      +8.5
画地     -25.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      73,300 円/㎡]  



高崎 5-4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,130,056 

675,458 

2,454,598 

2,044,350 

410,248 
( 0.9741
399,623 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        8,502,617 円    (      44,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
高崎 5-4 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 89.42 S2 178.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

90 %   400 %   400 %   191 ㎡      9.8 m x   20.0 m  前面道路:県道        20.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗はフロアー貸し、2階住宅部分はファミリータイプ平均約44㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率   92.0 %
の理由
共有部分を考慮したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
89.42 

92.0 

82.27 

1,845 

151,788 
2.0  303,576 
1.0  151,788 

 2 2
居宅
89.42 

92.0 

82.27 

1,513 

124,475 
1.0  124,475 
1.0  124,475 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


178.84 

92.0 

164.54 


276,263 
428,051 
276,263 
⑨年額支払賃料        276,263 円 × 12ヶ月 =        3,315,156 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      164.54 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,315,156 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         275,158 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,039,998 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           428,051 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =            3,925 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          276,263 円 ×    91.7 %  ×    0.3400 =           86,133 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,130,056 円    (         16,388 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 271(賃)
    -305
2,218  
  2,156
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

2,245 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,900 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,845 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 236(賃)
    -2103
1,875  
  1,797
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

1,563 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
高崎 5-4 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 177,000 円           29,500,000 ×       0.6 %
②維持管理費 165,758 円             3,315,156 ×       5.0 %
③公租公課  土地                30,400 円     査定額
 建物               243,300 円           29,500,000 ×    50.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        29,500 円           29,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,500 円           29,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    675,458 円 (               3,536 円/㎡)  (経費率    21.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 29,500,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      178.84 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0693        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0538 ×  40 % + 0.0689 ×  35 % + 0.0945 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,044,350 円  
(             10,703 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,130,056 円      
②総費用 675,458 円      
③純収益 ①-② 2,454,598 円      
④建物等に帰属する純収益 2,044,350 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 410,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
399,623 円      

  (                          2,092 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               8,502,617 円


(                        44,500 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
高崎 5-4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-4 群馬県 群馬第2 氏名  不動産鑑定士 岡田 忠彰 印  TEL.
鑑定評価額 13,700,000 円  1㎡当たりの価格 71,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
58,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高崎市住吉町15番6
②地積
 (㎡)
191  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)



(90,400)

1:2
店舗兼住宅

W2
中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ既成商業
地域
東20m県道、北側道 水道、ガス、下水 北高崎

460m
(2)



①範囲 東    40 m、西     0 m、南   270 m、北    40 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
旧来からの商店等を中心とし
た県道沿いの商業地域


20.0m県道 交通

施設
北高崎駅南方

460m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
小売店舗を中心とする商業地域で、郊外大型店等との競争より商況はやや低迷しているが、中心部からの接近性
、背後人口の質量等の下支えもある。新型コロナウイルス感染症の影響により、暫くは横這い傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            73,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            44,300 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の路線商業地域及び周辺の普通商業地域。需要者の中心は、店舗又は併用住宅を目的とする個人及
び地元企業である。周辺大型店や郊外店に客足が奪われ、商況は低迷しているが、背後人口の質量は豊富で、需要は比
較的安定的である。但し、商業地域に関しては少なからず新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けており、今後の
需給状況に注視する必要がある。規模、業種が多様なため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、地価に
見合った賃貸水準が形成されてないこと等により低位に試算された。比準価格については、各事例とも適切に比準され
ており、実証性が高い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地との
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高崎 5-3                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         83,300 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[115.8]
[100.0]
100
71,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           71,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口37万人を擁する県内最大都市。高崎駅
西口の開発が一段落、東口に大規模な商業、
公共施設の建設・開発が続き、注目度が更に
高まっている。

中心地に近い幹線道路沿いで、周辺の大型店
舗等に顧客を奪われ商況は低迷しているが、
背後人口の質量は豊富で、地価は横ばい傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +4.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 高崎 5-4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 272

-30058
高崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東19m県道、
中間画地




商業
駐車付置義務
(90,400)
b 271

-2125
高崎市

建付


  
(           ) 
不整形 北西16m国道、
北東1.8m、
角地



近商
駐車付置義務
(80,200)
c 271

-2107
高崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西6.4m市道、
北5.5m、角地




商業
駐車付置義務
(100,384)
d 240

-3052
高崎市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東18.5m県道、
南3m、西3.6m、
三方路



近商

(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
93,209  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

93,209 
100
[  97.0]

96,092 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

96,100 
b (            
40,577  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  63.6]

63,800 
100
[  87.1]

73,249 

73,200 
c (            
57,565  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.7]

62,098 
100
[  92.2]

67,351 

67,400 
d (            
60,528  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[  85.0]
100
[  99.9]

71,067 
100
[  95.7]

74,260 

74,300 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.5
画地     -36.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.0 環境      -4.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境      +6.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      73,300 円/㎡]  



高崎 5-4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,073,716 

558,612 

2,515,104 

2,106,720 

408,384 
( 0.9741
397,807 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        8,463,979 円    (      44,300 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
高崎 5-4 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 89.42 S2 178.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

80 %   400 %   400 %   191 ㎡      9.8 m x   20.0 m  前面道路:県道        20.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階フロア貸し。2階ファミリータイプ、平均専有面積44㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率   92.0 %
の理由
共用部分を考慮したため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
89.42 

92.0 

82.27 

1,734 

142,656 
2.0  285,312 
1.0  142,656 

 2 2
居宅
89.42 

92.0 

82.27 

1,474 

121,266 
1.0  121,266 
1.0  121,266 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


178.84 

92.0 

164.54 


263,922 
406,578 
263,922 
⑨年額支払賃料        263,922 円 × 12ヶ月 =        3,167,064 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      164.54 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,167,064 円  ×     7.0 %                          
+                    円  ×         % =         221,694 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,945,370 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           406,578 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            3,781 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          263,922 円 ×    93.0 %  ×    0.5075 =          124,565 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,073,716 円    (         16,093 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 271(賃)
    -205
3,031  
  3,023
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

2,636 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,810 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,734 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 273(賃)
    -2101
1,735  
  1,664
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

1,714 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
高崎 5-4 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 121,600 円           30,400,000 ×       0.4 %
②維持管理費 95,012 円             3,167,064 ×       3.0 %
③公租公課  土地                30,400 円     査定額
 建物               250,800 円           30,400,000 ×    50.0 % ×   16.50 /1000
④損害保険料        30,400 円           30,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円           30,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    558,612 円 (               2,925 円/㎡)  (経費率    18.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      178.84 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0693        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0538 ×  40 % + 0.0689 ×  35 % + 0.0945 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,106,720 円  
(             11,030 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,073,716 円      
②総費用 558,612 円      
③純収益 ①-② 2,515,104 円      
④建物等に帰属する純収益 2,106,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 408,384 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
397,807 円      

  (                          2,083 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               8,463,979 円


(                        44,300 円/㎡)