別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高崎 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -26 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋 印  TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市剣崎町字森下２２４番３６ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅、ア パートが混在する住 宅地域 南5m市道 水道、下水 群馬八幡 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南   350 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 群馬八幡駅周辺の戸建住宅地 域 街 路 基準方位北　　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 群馬八幡駅北西方 490m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近いが、中心地市街地からは離れ利便性に優位性は殆ど見られない郊外の住宅地域で、周辺状況の変化は少 なく当面は現状の利用形態が続くと見られる。需要は停滞気味で地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の住宅地域である。需要者は高崎市及び周辺市町村に居住する一次取得者が中心であると見られる 。周辺の駅前通りには店舗等も見られるが数は少なく、傾斜地帯や工場も多い関係から発展性には限度が見られ、位置 関係、利便性等に難点もあり市場競争力はやや弱い地域である。市場の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で６ ００万円前後、新築戸建で２０００万円～２２００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲にはアパート等の共同住宅も見受けられ、賃貸需要は存在すると見られるが、標準地の画地規模が小さく、経済合 理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。居住の快適性、利便性を重 視する住宅地域に存し、需要の中心が自己用住宅であることから、市場性を反映し実証性が高いと判断される比準価格 を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [102.0] 100 [ 88.1] [105.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から一時需要の低下も見ら れたが、高度な交通網による都市間競争の優 位性から高崎駅周辺の需要は根強い。一方で 郊外は下落傾向。 郊外に所在し利便性に難点が見られ、市場競 争力がやや弱いことから需要は減退気味で、 地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％