別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -20 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋 印  TEL.

鑑定評価額 7,860,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市下小塙町字下久保６１２番７外 ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に共同 住宅等も見られる住 宅地域 西4.2m市道 水道、下水 北高崎 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   440 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大学に近く共同住宅が多くみ られる郊外の住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 北高崎駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として推移しており、道路事情に難点が見られ、周囲に特段の変動要因も見られないことから今後 も現状維持傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の住宅地域である。需要者は高崎市及び周辺市町村に存する一次取得者層が中心である。利便性は 比較的良好な地域であるが、街路が入り組む箇所が多く、周囲には大学や調整区域内農地が見られ開発余地が乏しいこ とも相俟って地域の環境変動は少なく、市場競争力は中位程度である。市場の中心的価格帯は２００㎡程度の土地の場 合で１１００万円程度、新築住宅で２６００万円程度が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲にはアパート等の共同住宅も見受けられ、付近に大学が存在するため賃貸需要は存在するが、標準地の画地規模が 小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しなかった。主な需 要が快適性を重視する住宅地域であるため、同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格を採 用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [133.6] [102.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から一時需要の低下も見ら れたが、高度な交通網による都市間競争の優 位性から高崎駅周辺の需要は根強い。一方で 郊外は下落傾向。 郊外の住宅地域で周囲が調整区域のため宅地 供給に限界があり、然したる変動要因は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％