別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 前橋 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-23 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇 印  TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市大胡町５８番４ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模な小売店舗 が建ち並ぶ商業地域 南東11m県道 水道、下水 大胡 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗事務所等需要は低迷し、 衰退傾向の見られる商業地域 である。 街 路 １１．６ｍ県道 交通 施設 大胡駅北東方 160m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は衰退傾向の見られる商業地域である。店舗事務所等の需要は低迷傾向を続けており、今後も当該傾向 は続くものと思われ、地価は引続き下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市の市街地外周部及び郊外並びに伊勢崎市の商業地域で、周辺背後の住宅地も含む。主たる需要者層 は、店舗・営業所等を目的とする市内法人及び個人が中心である。圏内需要は店舗の郊外型化や複合型化の影響を受け て旧来型の既成商業地の需要は依然として低迷している。近隣地域は衰退傾向がみられる商業地域で、店舗等の需要は 低迷傾向を続けている。取引が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修性を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、商業需要の衰退及び画地規模が小さいこと等に より市場性のある賃貸物件を想定することが困難であるため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準 価格を中心とし、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀によれば、新型コロナの影響から引続き 厳しい状態にあるが持ち直している、となっ ているが感染症第３波の影響により先行不透 明感が増加。 店舗が住宅に建て替えられる等、商業地とし ては衰退傾向を示している。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％