別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 前橋 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -42 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市国領町２丁目１３３番３ ｢国領町２－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅も見られる住 宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 前橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 前橋駅北方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１７号線東側背後の住宅地域で、義務教育施設、日用品・最寄品の販売施設が周辺に存し、生活利便性は確 保されている。地価は新型コロナウイルス感染症による需要の減退から若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧前橋市内の住宅地域一円。主たる需要者は前橋市内を通勤圏とする一次取得者層である。広瀬川下流左 岸に位置する旧来からの住宅地域で、生活利便性は良好で住宅需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は土地で１，０ ００万円台前半、新築戸建住宅で２，０００万円台半ば～後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一般住宅のほか共同住宅も散見されるが、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象 標準地に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要 者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格 であると判断し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [117.0] [100.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は新型コロナウイルス感染症の影 響により今後の感染拡大の行方等によりその 影響は大きく異なるため、不透明な状況下に ある。 義務教育施設、日用品・最寄品の販売施設が 周辺に存する生活利便性の確保された地域で あり、需要は底堅く地域要因に特段の変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％