別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 前橋 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -33 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　設楽　篤司 印  TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市西片貝町３丁目４８番３ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模住宅のほか に農地等も見られる 住宅地域 南西10.5m市道 水道、下水 前橋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 東部環状線に近い市街地外周 調区内の低層住宅地 街 路 基準方位北　　　１ ０．５ｍ市道 交通 施設 前橋駅東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東部環状線北東側背後の調区内に在来集落が展開する。地域性に変化はなく、今後も混在住宅地域として安定的 推移が見込まれる。コロナ禍の収束が見えない中、景気は先行き不透明で地価は下落している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋駅、前橋大島駅、上電線駅等を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は前橋市に居住又は勤務 する３０代から４０代の個人である。中古住宅やミニ開発が供給の中心。東部環状線に近い利用者の多い市道沿いで需 給は根強く安定している。コロナ禍の収束が見えない市場滞留期間の長期化傾向から需給関係は少し弱まっている。土 地は８００万円前後、土地建物は２６００万円前後が市場の中心価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼でき る。収益価格は、画地規模が小さく収益性が低いため適用できなかったが、価格決定への影響はないと判断した。以上 、快適性を重視する住宅地域なので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均 衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 68.6] [102.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の収束が見えないため景気 は先行きが見えない。個人消費は徐々に持ち 直しているが、雇用所得環境は弱い動き。 市中心部東方市街地外周部の農地が混在する 調区内集落で、街路や環境等の地域要因に変 化は見られない。 街路や環境等に変化はなく、競争力は地域の 標準を維持。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％