別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 那須 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須 -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄 印  TEL.

鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２ ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南東5.5m町道 水道 黒磯 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 黒磯駅　北方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、高齢化が進み、隣接市からの外延化の影響も後退したため宅地需要は低迷しているが、今回のコロナ 感染症の影響で町に多い別荘地等の物理的距離について見直し感があり、需給に変化が見受けられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の一般住宅を中心とした住宅地域、主な需要者は那須町内に居住する一次取得者層が中心で二次取得 者層も見受けられる。那須町内に存する別荘地は今回のコロナ感染症の影響で効用を見直す新たな需要が見られるが、 隣接する旧黒磯市からの住宅地需要は低迷しており、町内の一般住宅地の需要は依然弱含み傾向が続いている。土地は ５００万円～１，０００万円程度が需要の中心であり、新築の戸建物件は２，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 那須街道背後の住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなか った。自己使用目的の取引が中心であることから、市場での取引の実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、代 表標準地価格との検討及び前年価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須塩原 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,100 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [105.0] 100 [121.2] [104.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の観光はコロナ禍により厳しい状況 にあるが、別荘地は物理的距離を確保できる 場として見直し感があり、需給に新たな動き が出てきている。 那須街道背後の住宅地域で、地域要因の変化 は少なく、住宅地の需要は低迷が続いている 。 近隣地域内における標準的な居住環境にあり 、標準地の価格形成に変動を与える要因に特 別な変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％