別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高根沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高根沢 -8 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健司 印  TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,440 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１ ②地積 　(㎡) 1,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地すべり防止区域 不整形 1:1.2 住宅 Ｓ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 東7m町道 水道、下水 仁井田 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 地すべり防止対策済み 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 仁井田駅南東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 上柏崎地区の旧来からの農家集落地域で、地域要因に格別な変動要因はなく、概ね現状で推移すると予測する。 地価水準は低く、需要供給とも少ない。地価はやや下落傾向で推移すると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,440 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高根沢町及び周辺都市の農家集落地域。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性のある者や、周辺農業 従事者であると考えられ、極めて限定的である。近隣地域は旧来からの集落地域で、地域要因の変動は少なく、現状維 持が続くと判断する。土地の需給が少なく、画地規模も一様でないため土地の中心価格帯を把握することは困難だが、 概ね１，０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの農家集落地域内に存し、アパート等の賃貸需要や供給がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟で あるため収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心の地域であるため、多数の取引事例から試算した市場性を反 映する信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高根沢 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [100.0] 100 8,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,510 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染再拡大により、県 内経済の動向は弱含み。消費の低迷、雇用・ 所得の悪化等、経済環境は厳しい状況にある 。 市街化調整区域内の既存の農家集落地域で、 地域要因に大きな変動はない。土地供給は少 なく、需要は限定的な状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％