鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市貝 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公３Ｊ -4	芳賀郡市貝町		建付地	（　）	不整形	南9m県道、西7m、角地		（都） (70,200)
b	Ｒ０３公３Ｍ -67	芳賀郡市貝町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m県道、南東10m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	Ｒ０３公３Ｊ -2	芳賀郡市貝町		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m道路、南4m、二方路		（都） (70,200)
d	Ｒ０３公３Ｊ -29	芳賀郡市貝町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m道路、中間画地		（都） (60,200)
e	Ｒ０３公３Ａ -38	芳賀郡益子町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,200	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	22,655	100 [ 112.8]	20,084	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	20,500
b	(　 ) 15,998	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	18,512	100 [ 95.5]	19,384		19,800
c	(　 ) 16,692	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	15,963	100 [ 83.7]	19,072		19,500
d	(　 ) 14,905	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	14,025	100 [ 74.7]	18,775		19,200
e	(　 ) 18,812	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	17,551	100 [ 89.3]	19,654		20,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

市貝 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			原価法の適用に当たって適切かつ規範性のある事例資料が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,113,737	389,790	1,723,947	1,632,360	91,587	（　0.9731） 89,123	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,896,234 円　　　　（　 7,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市貝 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	13.6 m x 18.0 m	前面道路：町道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ４戸、平均専有面積約３８㎡、平面駐車場８台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,175	88,125	1.0	88,125
							1.0	88,125
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,195	89,625	1.0	89,625
							1.0	89,625
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		177,750		177,750
								177,750

⑨年額支払賃料	177,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,133,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,133,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,026,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	177,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 177,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 85,698 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,113,737 円　　　　（　 8,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公３Ｂ（賃）　　　　-10	1,281 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	1,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,226 円/㎡　月額支払賃料（　 1,175 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公３Ｍ（賃）　　　　-30	937 ( 899)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,160
c	Ｒ０３公３Ｎ（賃）　　　　-41	1,184 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,233

市貝 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,200 円	24,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	63,990 円	2,133,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,200 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 389,790 円　（　　　　　　 1,624 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,632,360 円（　　　　　 6,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,113,737 円
②総費用	389,790 円
③純収益　①－②	1,723,947 円
④建物等に帰属する純収益	1,632,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 371 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,896,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
市貝 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市貝 -1

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　富田　晃司

印

TEL.

鑑定評価額

4,680,000 円

１㎡当たりの価格

19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に農地等が多く見られる住宅地域	東6.2m町道	水道	市塙 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
．２ｍ町道

交通

施設

市塙駅西方

900m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市貝町役場に近い熟成度の高い住宅地域で、地域要因の変動はないので、当分の間、現状を維持するものと予測
する。過疎地域内にあり、発展性の欠如から地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,780 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は芳賀郡内の町及びその周辺市町の住宅地域等。需要者の中心は市貝町の居住者が大半であり、地縁的選好
性が比較的強い地域である。当該地域は、道の駅等利便施設の配置に恵まれ、市貝町役場にも近い住宅地域であるが、
当町のみならず隣接する益子町、茂木町、芳賀町等も人口減少率が大きく、需給は弱い。土地について、取引の中心は
総額で４００～５００万円程度、新築戸建住宅は１，５００万円～２，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には、アパートも散見するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適
性重視の住居系地域なので、自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を中心として、収益価格は参考とし、前年価
格や市場動向、海外経済の日本への影響、消費税率引上げ後の個人消費や景気動向、新型コロナウイルス感染症の地域
への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茂木 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,000 円／㎡

[ 96.7]
100

100
[105.0]

100
[ 87.0]

[102.0]
100

19,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市貝町の人口は減少傾向で、県全体を大きく
上回る減少率を示し、高齢化、過疎化も進み
、住宅地に対する需要は弱い。

当該地域の地域要因に主だった変化はないも
のの、町全体の発展性の欠如から需要は少な
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

市貝 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公３Ｊ -50	芳賀郡市貝町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m道路、東6m、準角地		（都） (70,200)
b	Ｒ０３公３Ｊ -68	芳賀郡市貝町		建付地	（　）	不整形	北9m県道、西16m、角地		（都） (70,200)
c	Ｒ０３公３Ａ -38	芳賀郡益子町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		（都） (60,200)
d	Ｒ０３公３Ｄ -22	下都賀郡壬生町		更地	（　）	長方形	南6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,500	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	17,314	100 [ 90.2]	19,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,600
b	(　 ) 19,283	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	19,502	100 [ 101.8]	19,157		19,500
c	(　 ) 18,812	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	17,551	100 [ 92.2]	19,036		19,400
d	(　 ) 21,935	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	20,744	100 [ 108.2]	19,172		19,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,500 円／㎡]

市貝 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,162,262	439,725	1,722,537	1,632,360	90,177	（　0.9731） 87,751	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,867,043 円　　　　（　 7,780 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市貝 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	13.6 m x 18.0 m	前面道路：町道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ファミリータイプ４戸、平均専有面積４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,150	92,000	1.0	92,000
							1.0	92,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,197	95,760	1.0	95,760
							1.0	95,760
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		187,760		187,760
								187,760

⑨年額支払賃料	187,760 円　×　12ヶ月　＝　 2,253,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,253,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,072,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	187,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 87,665 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,162,262 円　　　　（　 9,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公３Ｊ（賃）　　　　-47	1,201 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,201	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,199 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公３Ｎ（賃）　　　　-31	1,312 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,286
c	Ｒ０３公３Ｎ（賃）　　　　-48	1,122 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,111

市貝 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	24,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,125 円	2,253,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 170,800 円	24,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,400 円	24,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 439,725 円　（　　　　　　 1,832 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,632,360 円（　　　　　 6,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,162,262 円
②総費用	439,725 円
③純収益　①－②	1,722,537 円
④建物等に帰属する純収益	1,632,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	90,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,867,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,780 円／㎡）