別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 茂木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂木 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３ ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地に開発された 住宅地域 南西5m町道 水道 天矢場 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 天矢場駅北方 800m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　郊外の丘陵部に形成された分譲地であり、住宅が建ち並ぶなど、比較的熟成した地域環境下にあるため、当分 の間は現状にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は茂木町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、町内在住者及び町内の企業等に勤務する者であ る。需要は、過疎化及び老齢化の進行に伴い、新たに不動産を取得する層がほとんど見られないことから、かなり冷え 込みを見せている。取引の中心は土地のみで５００万円以下、土地及び建物で２，０００万円以下であり、地域環境は 比較的良好ではあるものの、立地性が劣る一方、新型コロナウイルスの影響もあり、地価は未だ下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格及び積算価格については求め得なかった。したがって、本件にあっては、比準価格を標準として求めたが、 町内に取引事例がほとんどないため、他町の事例を多く採用せざるを得なかったが、地域的類似性を有する造成地の事 例が数多く得られた結果、比準価格の妥当性は比較的高いものがある。したがって、鑑定評価額を決定するにあたって は、比準価格を標準とする一方、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [105.0] 100 [148.9] [104.0] 100 11,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの影響を受け景気はか なり低迷している。茂木町は、過疎の進行に より、人口減少が続いており、土地需要は冷 え込んでいる。 茂木町の郊外に形成された中規模分譲地であ り、住宅が建ち並ぶなど、比較的熟成した地 域環境を有しており、地域的な変化は見られ ない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％