別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 上三川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　大島　克士 印  TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上三川字大町５０６１番５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る既成住宅地域 西4.5m町道 水道、下水 石橋 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 石橋駅　東方 5.3km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅を中心とする街路条件のやや劣る既成住宅地域であり、格別の変動要因はないので当分の間、現状を 維持するものと予測する。地価は周辺分譲地との選別化及び競合等により弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は当町の市街地及びその周辺部の住宅地域を圏域とする。当該地域は街路条件の劣る既成住宅地域であり 、需要者は当町に居住する一次取得者層が中心で圏外からの流入も認められる。コロナ禍における国内経済への影響が 見通せない中、第３波到来等の更なる感染症の流行懸念も相俟って景況感が落ち込み、人との接触を避ける動きは続き 外出を伴う消費への下押し圧力は依然継続、これに伴い既成住宅地への需要は収縮し弱含みで推移すると判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準 価格は、上三川町内において類似性を有する既成住宅地等の取引事例に適正な補修正を施しており、当該住宅地の市場 性を反映して実証的意義は高く説得力を有する価格である。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を採用 し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [105.0] 100 [109.7] [102.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍により消費の基調が弱く景気減速 懸念が払拭できない中、新規開発分譲等によ る宅地供給圧力も相俟って価格競合・選別化 が進行している。 　当該地域に格別の変動要因はないが市街地 中心部の既成住宅地域であり、しらさぎ地区 の区画整理済住宅地等との競合により需要は 弱含みである。 　個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％