別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 さくら -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さくら -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さくら市喜連川字松並３５６０番外 ②地積 　(㎡) 657   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 氏家 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 氏家駅　北東方 8.8km 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧喜連川町の中心部背後の既成住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当分の間、現状維持で推移する ものと予測する。地価は、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はさくら市及び周辺市町の住宅地域の圏域、需要者はさくら市居住者の中でも喜連川地区に地縁的な選好性 を有する者が中心で、圏外からの転入は少ない。農業以外に目立った産業が少ない喜連川地区は、人口増減に伴う宅地 需給は従来から少なく、また合併後、喜連川市街地は中心部としての機能も後退して衰退が進んでいる。土地は敷地規 模が様々あることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 喜連川地区中心部の商店街背後地で戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存しているが、アパート等の収益物件は見ら れず賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。よって、市場での取引の実態を反映した比準価格を 中心として価格を導くこととし、代表標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 66.4] [102.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向、地価は下落から下げ 止まりも見られたが、コロナ禍によりやや後 退する。 街路の幅員、配置等の劣る古くからの住宅地 域にあって、特段の変動要因は見られない。 近隣地域内における標準的な居住環境にあり 、標準地の価格形成に変動を与える要因に特 別な変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -35.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％