別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 さくら -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さくら -2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さくら市上野字上野１４３番１６外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 が見られる郊外の住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 氏家 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 氏家駅　北東方 3.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧氏家町中心部の東方に離れた既存の住宅地域に存し、地域要因に格別な変化はないため、当面現状を維持しつ つ、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 郊外の既存の住宅地域のため、さくら市内、特に対象標準地の近隣周辺地域において長期間居住し、地縁的選好性を有 する個人等が典型的需要者と判断される。同一需給圏はさくら市及びその周辺市町の農村部に存する既存の住宅地域一 円であり、取引が少ないことから中心価格帯を見出すことは困難で、現在の新型コロナ禍にある弱含んだ経済状況から 当面の間、需要はやや弱含みから横這いで推移するものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、郊外農村地域における既存の住宅地であるため、後記の通り収益還元法及び原価法の適用は困難で、そ れぞれ求めていない。以上の状況を勘案し、農村部の市場の実勢を反映し、実証的である比準価格を標準として、近隣 地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標準地との検討を繰返し精査して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 58.1] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナの影響により総じて弱 含んだ動きとなっており、土地の二極化が進 行していることから、中心部の土地の人気が 高い。 農家住宅が混在する郊外地域で、変化に乏し く、また農地法改正で農用地区域内での農地 転用が規制強化されたことで、土地取引に影 響を与えている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％