別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 矢板 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   矢板 -3 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一 印  TEL.

鑑定評価額 2,880,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 矢板市成田字中山１０９９番３８２ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の大規模分譲 住宅地域 北西5m道路 水道、ガス、下水 矢板 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ道 路 交通 施設 矢板駅北東方 2.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 造成後相当期間の経過した住宅団地で空地も多く残る地域である。東日本大震災の復旧後も選好性は極めて弱く 取引は停滞している。市勢停滞とコロナ禍により、地価は今後とも下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね矢板市を中心に隣接市を含む住宅地域の圏域。需要者の中心は、矢板市居住者及び市内への通勤者を 含む一次取得者である。需要は利便性や住環境の良好な区画整理事業による住宅地や新興分譲地等に集中し、東日本大 震災による被害が見られた当該地域は復旧後にあっても著しい選別化の対象となっている。従来より取引市場は停滞し 需要の中心価格帯の把握は困難だが、土地は３百万円前後が中心と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街地北東郊外部の丘陵地に位置し、旧来からの戸建住宅を中心とする住宅地域に存することから、後記 の理由により収益還元法及び原価法の適用は断念した。本件においては、市内及び隣接市を含めた市街地郊外部の住宅 地域から規範性のある取引事例を収集し得た。従って、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格を採用する とともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さくら -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [109.4] [101.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口や生産年齢人口は減少傾向にある なか、進出企業の縮小による地域経済の低迷 とコロナ禍による不透明感から不動産市場は 弱含みで推移。 東日本大震災による被害は現在復旧している ものの、依然として選好は極めて弱く、需要 の減退は進んでいることから取引市場は停滞 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％