別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　勉 印  TEL.

鑑定評価額 8,930,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字間々田字八幡前１６６０番１ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 中小規模の低層一般 住宅が多い既成住宅 地域 南西7.5m市道 水道、下水 間々田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 間々田駅　北方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 小山市南部の自然発生的な戸建住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。立地性、住環 境が劣ることから需要は停滞傾向にあり、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で小山市郊外及びその周辺部の住宅地域である。需要者の中心は小山市及びその周辺市 町に居住もしくは通勤する一次取得者であり同一需給圏外からの流入も若干見られる。当地域は自然発生的な住宅地域 であり、新興分譲住宅地域等の住環境が良好な地域との選別化により需要は低調である。土地のみでは２５０㎡前後で 総額７百万円～１千万円程度、土地建物では２千万円～２千８百万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な利用が自用の戸建住宅であり、指定容積率６０％の第１種低層住居専用地域に指定されていることから収益価格は 試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自己用住宅を目的に取引され、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるので、同一需給圏内の事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ単価と総額との関連にも十分留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [ 84.2] [104.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の人口は微増傾向で推移している。新 型コロナウイルスにより、経済活動が縮小し 、先行きが不透明な状況にある。 中心市街地から遠距離に位置する自然発生的 な住宅地域であり、地域要因に大きな変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％