別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日光 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 5-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人 印  TEL.

鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市鬼怒川温泉大原字三ツ石１３８８番３ ②地積 　(㎡) 1,244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 国立公(２種) （その他） 土砂災害警戒区域 (90,400) 1:2 ホテル Ｓ4 ホテル、旅館等が見 られる温泉街の商業 地域 北西15.5m市道 水道、ガス、下水 鬼怒川温泉 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 ホテル施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５．５ｍ市道 交通 施設 鬼怒川温泉駅北方 350m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防 国立公(２種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 鬼怒川温泉街の商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。コロナ禍等により店舗用地の需要は減 退しており、価格水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ホテル施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日光市内の商業地域及びその周辺地域。主たる需要者は県内外のホテル、旅館業者である。コロナ禍等 により市内の商業地の需要は弱含みで、価格水準は若干の下落傾向にある。鬼怒川温泉街では外国人観光客をターゲッ トとした新規投資の動きはなく、インバウンド効果はあまり見られず、価格水準はやや下落傾向で推移している。土地 取引は低迷しており、取引規模及び価格にはばらつきが見られ、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鬼怒川温泉街のホテル、旅館等が見られる商業地域である。典型的な需要者は県内外のホテル、旅館業者であり、自用 目的の取引が中心であることから、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合してお り、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。なお、ホテルの賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 99.0] 100 [126.7] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少率、高齢化率ともに県平均を大き く上回っている。令和元年の土地取引は件数 、面積ともに前年比で大幅に減少している。 鬼怒川温泉街の商業地域であり、新型コロナ ウイルス感染症の影響等により価格水準はや や下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％