鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日光 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公２Ｆ -31	日光市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	Ｒ０３公２Ｆ -47	日光市		建付地	（　）	台形	北東16m国道、中間画地		（都）商業国立公（普通） (80,300)
c	Ｒ０３公２Ｋ -5	日光市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	Ｒ０３公２Ｋ -202	日光市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	31,987	100 [ 63.2]	50,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,600
b	(　 ) 39,138	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	38,590	100 [ 78.9]	48,910		48,900
c	(　 ) 30,500	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	34,054	100 [ 68.9]	49,425		49,400
d	(　 ) 37,790	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,072	100 [ 73.6]	50,370		50,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

日光 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,052,330	1,514,323	5,538,007	5,215,730	322,277	（　0.9750） 314,220	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,412,653 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	175.00	Ｓ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	300 ％	300 ％	229 ㎡	7.9 m x 29.1 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗フロア貸し。３階以上のテナント需要は見込めない地域である。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

エントランス、階段室等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	80.0	140.00	2,340	327,600	3.0	982,800
							1.0	327,600
2～ 2	店舗	175.00	85.0	148.75	1,875	278,906	3.0	836,718
							1.0	278,906
～

～

～

計		350.00	82.5	288.75		606,506		1,819,518
								606,506

⑨年額支払賃料	606,506 円　×　12ヶ月　＝　 7,278,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,278,072 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 436,684 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,841,388 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,819,518 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 606,506 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 193,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,052,330 円　　　　（　 30,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公２Ｂ（賃）　　　　-11	2,886 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [122.0]	2,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公２Ｆ（賃）　　　　-20	1,943 ( 1,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 70.0]	100 [120.0]	2,385
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日光 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,500 円	75,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,123 円	7,278,072　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 605,600 円	75,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,700 円	75,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,514,323 円　（　　　　　　 6,613 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,215,730 円（　　　　　 22,776 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,052,330 円
②総費用	1,514,323 円
③純収益　①－②	5,538,007 円
④建物等に帰属する純収益	5,215,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	322,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,412,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
日光 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日光 5-1

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　阪上　京子

印

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日光市松原町１０番６				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) （その他）
	1:3.5	店舗Ｓ2	観光物産店、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）道路	水道、下水	東武日光駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 15 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場道路

交通

施設

東武日光駅　南西方駅
前広場接面

法令

規制

（都）商業
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

東武日光駅前の商業地域で、東町界隈の町並み整備や陽明門修復工事完了等の観光資源の充実が計られた。現在
、新型コロナによりインバウンド効果が低迷しているが新規出店は継続している。地価は横ばい傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね日光市全域の商業地域。需要者の中心は地元日光市内の個人事業者や中小企業等であるが、他県の法
人や個人も含まれる。東武日光駅前商業地。日光市全体で国際観光都市としての整備が進行中であるが、新型コロナの
影響から国内外の経済情勢が先行き不透明であり、商業地の需要は様子見の状態である。画地規模にやや多様性が見ら
れることから、需要の中心価格帯は見出しづらいが、土地は１０００万～２５００万円程度が取引の中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗が中心で低層のテナントビルも見られる地域であるが、賃貸物件は少ない状況にあることから賃料水準の把
握が難しかった。また、取引にあたって収益性が重視されることがあまりないのも当該地域の特性であることから、実
証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、資料等の収集の限界から相対的に信頼性が劣る収益価格は参酌して、代表標
準地との均衡を踏まえ、前年地価公示価格とも比較検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日光 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 99.0]

100
[ 81.7]

[100.0]
100

48,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率と高齢化率のいずれも県平均より
かなり高い。令和元年は土地取引件数及び取
引面積共に減少したが、建築着工数は前年並
みであった。

東武日光駅前の商業地域は店舗数の減少は見
られず、古い店舗の改装等を経て新規テナン
トの誘致に成功している。商況はほぼ横ばい
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

日光 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公２Ｆ -226	日光市		建付地	（　）	長方形	南東20m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ０３公２Ｆ -31	日光市		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｒ０３公２Ｆ -47	日光市		建付地	（　）	台形	北東16m国道、中間画地		（都）商業国立公（普通） (80,300)
d	Ｒ０３公２Ｋ -1	日光市		底地	（　）	ほぼ台形	北西25.6m国道、南6m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,144	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,557	100 [ 88.7]	50,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	50,200
b	(　 ) 29,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	31,987	100 [ 64.3]	49,747		49,700
c	(　 ) 39,138	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	38,590	100 [ 77.3]	49,922		49,900
d	(　 17,432) 24,902	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	32,161	100 [ 65.3]	49,251		49,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -21.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

日光 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,050,655	1,478,354	5,572,301	5,233,620	338,681	（　0.9741） 329,909	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,732,837 円　　　　（　 29,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日光 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	172.00	Ｓ2	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	300 ％	300 ％	229 ㎡	7.9 m x 29.1 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗フロア貸し

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

エントランス等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.00	82.0	141.04	2,338	329,752	3.0	989,256
							1.0	329,752
2～ 2	店舗	172.00	86.0	147.92	1,870	276,610	3.0	829,830
							1.0	276,610
～

～

～

計		344.00	84.0	288.96		606,362		1,819,086
								606,362

⑨年額支払賃料	606,362 円　×　12ヶ月　＝　 7,276,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,276,344 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 436,581 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,839,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,819,086 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 606,362 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 193,793 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,050,655 円　　　　（　 30,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公２Ｆ（賃）　　　　-8	2,057 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公２Ｈ（賃）　　　　-26	1,774 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,404
c	Ｒ０３公２Ｆ（賃）　　　　-14	1,604 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,419

日光 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	366,500 円	73,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	291,054 円	7,276,344　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,800 円	査定額による
	建物　　　　　　　　　 586,400 円	73,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	73,300 円	73,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,300 円	73,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,478,354 円　（　　　　　　 6,456 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,300,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,233,620 円（　　　　　 22,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,050,655 円
②総費用	1,478,354 円
③純収益　①－②	5,572,301 円
④建物等に帰属する純収益	5,233,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	338,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,732,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,400 円／㎡）