別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日光 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -4 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　博之 印  TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市今市字下原１２４１番１１外 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地が見られる住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 下今市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 下今市駅東方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧今市市中心部地に近い幹線道路背後の住宅地域である。地域要因に大きな変動は見られないが、街路条件や系 統連続性でやや劣る状況であることから、地価は今後もやや下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日光市を中心とするＪＲ日光線、東武日光線沿線の住宅地域である。需要者の中心は市内賃貸住宅からの 住み替え需要が中心で、同一需給圏外部からの需要者は少ない。日光市は高齢化により、需要層となる一次取得者が減 少傾向であり収入も伸び悩むなか、建売住宅販売価格の中心は依然低位な状況が続く。土地は２００～２５０㎡程度で ４００万円～８００万円程度、新築戸建物件の総額で１８００万円～２２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では新規の宅地供給も見られるが、自己用住宅地の取引が大半を占める。また、対象標準地は画 地規模が小さく通常想定されるアパート建築は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であり 、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の とおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 95.7] [101.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日光市の人口減少と高齢化のスピードは早い 。市内の観光産業は好調であったが、コロナ 禍による観光客減少等の影響は大きく、今後 も懸念が大きい。 旧今市市内の系統連続性がやや劣る住宅地域 である。地域要因に大きな変動はなく、地価 も低位であることから、地価の下落はやや少 ない状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％