別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 日光 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日光 -1 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　海賀　睦友 印  TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日光市稲荷町２丁目３７０番３外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い市内 中心部に近い既成住 宅地域 東3.5m市道 水道、下水 東武日光 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件が劣りやや雑然とし ている。 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 東武日光駅北西方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 日光市街地の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。地域経済の影響もあり地価は下落傾向で推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ日光線、東武日光線、同鬼怒川線沿線の日光市の圏域。需要者の中心は地縁性のある市内在住者 や市内企業への通勤者であり３０代～４０代の一次取得者が中心となる。分譲地等の供給は見受けられるが需給圏内の 人口は減少傾向にあり土地取引件数は減少している。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～１，０００万円 、新築戸建物件では２，０００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域周辺は熟成度の高い住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心でアパート等共同住宅は少なく、画地規模 ・形状も賃貸には適さないため収益価格は試算しない。快適性が重視される戸建住宅地域で自己使用目的で取引されて おり、取引価格の重要性が高い地域であるため、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以 て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日光 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [ 90.6] [102.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により日光市の主要産業であ る観光事業へのマイナス影響が強い。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％