鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公３Ｎ -11	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北6m、準角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０３公３Ｆ -15	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ｒ０３公３Ｇ -64	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０３公３Ｋ -2	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m区画街路、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e	Ｒ０３公３Ｄ -58	鹿沼市		更地	（　）	台形	東7m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,974	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,723	100 [ 80.8]	35,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,900
b	(　 ) 22,841	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 91.5]	35,340	100 [ 99.9]	35,375		35,700
c	(　 ) 35,452	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,270	100 [ 95.9]	35,735		36,100
d	(　 ) 42,893	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	40,319	100 [ 109.2]	36,922		37,300
e	(　 ) 38,850	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	38,810	100 [ 107.2]	36,203		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,300 円／㎡]

鹿沼 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,437,279	705,168	2,732,111	2,509,760	222,351	（　0.9718） 216,081	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,597,468 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	119.20	Ｗ2	238.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	192 ％	331 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１ＤＫ＋Ｓ・平均専有面積約３９．７㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	119.20	100.0	119.20	1,237	147,450	1.0	147,450
							1.0	147,450
2～ 2	住宅	119.20	100.0	119.20	1,267	151,026	1.0	151,026
							1.0	151,026
～

～

～

計		238.40	100.0	238.40		298,476		298,476
								298,476

⑨年額支払賃料	298,476 円　×　12ヶ月　＝　 3,581,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,581,712 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,537 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,295,175 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	298,476 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 298,476 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 139,358 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,437,279 円　　　　（　 10,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公３Ｄ（賃）　　　　-14	1,316 ( 1,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公３Ｄ（賃）　　　　-10	1,402 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,322
c	Ｒ０３公３Ｍ（賃）　　　　-9	1,132 ( 1,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,221

鹿沼 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,200 円	36,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,268 円	3,581,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 705,168 円　（　　　　　　 2,130 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 238.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,509,760 円（　　　　　 7,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,437,279 円
②総費用	705,168 円
③純収益　①－②	2,732,111 円
④建物等に帰属する純収益	2,509,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	222,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	216,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,597,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
鹿沼 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鹿沼 -10

栃木県

栃木第３

氏名

不動産鑑定士　大島　克士

印

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鹿沼市府所町字中川原１４０番３				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,192)
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパート、工場等が混在する既成住宅地域	北東4.8m市道	水道、ガス、下水	鹿沼 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．８ｍ市道

交通

施設

鹿沼駅　南西方

700m

法令

規制

１住居
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

　一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予
測する。地価は区画整理等による宅地供給が多く当該区画整理地との競合及び選別化等により弱含みである。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は鹿沼市及びその周辺市町の住宅地域を圏域とする。当該地域は既成住宅地域であり、需要者は当市及び
周辺市町に居住する一次取得者層が中心で圏外からの流入も若干認められる。コロナ禍における国内経済への影響が見
通せない中、第３波到来等の更なる感染症の流行懸念も相俟って景況感が落ち込み、人との接触を避ける動きは続き外
出を伴う消費への下押し圧力は依然継続、これに伴い既成住宅地への需要は収縮し弱含みで推移するものと判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、黒川左岸の地域的特性が類似する既成住宅地の事例を中心に採用しており、当該市場性を反映し説得力
を有する価格である。収益価格は自用の戸建住宅の取引が中心であり、住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結
しないことから低位に試算されたものと判断する。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、さらに価格形成要因を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鹿沼 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     36,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍により消費等の基調が弱く景気減
速懸念が払拭できない中、区画整理等による
宅地供給圧力も相俟って価格競合及び選別化
が進行している。

　当該地域に格別の変動要因はないが既成住
宅地域であり、新規供給される区画整理地と
の競合等により、需要は未だ弱含みである。

　個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

鹿沼 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３公３Ｆ -15	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	Ｒ０３公３Ｎ -11	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、北6m、準角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０３公３Ｋ -20	鹿沼市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０３公３Ｇ -7	鹿沼市		建付地	（　）	正方形	北3.5m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,841	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 91.5]	35,340	100 [ 97.9]	36,098	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 29,974	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	28,723	100 [ 80.8]	35,548		35,900
c	(　 ) 30,525	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.9]	35,525	100 [ 99.0]	35,884		36,200
d	(　 ) 38,117	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,926	100 [ 102.8]	36,893		37,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,600 円／㎡]

鹿沼 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,540,026	702,651	2,837,375	2,613,600	223,775	（　0.9718） 217,465	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,626,915 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鹿沼 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.10	Ｗ2	238.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	192 ％	331 ㎡	16.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ＋Ｓタイプ・平均専有面積３９．７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	119.10	100.0	119.10	1,276	151,972	1.0	151,972
							1.0	151,972
2～ 2	居宅	119.10	100.0	119.10	1,305	155,426	1.0	155,426
							1.0	155,426
～

～

～

計		238.20	100.0	238.20		307,398		307,398
								307,398

⑨年額支払賃料	307,398 円　×　12ヶ月　＝　 3,688,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,688,776 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,393,674 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,398 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,398 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,540,026 円　　　　（　 10,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３公３Ｆ（賃）　　　　-6	1,252 ( 1,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,331 円/㎡　月額支払賃料（　 1,276 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３公３Ｆ（賃）　　　　-3	1,377 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,352
c	Ｒ０３公３Ｇ（賃）　　　　-6	1,226 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,278

鹿沼 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,200 円	36,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	147,551 円	3,688,776　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,651 円　（　　　　　　 2,123 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 238.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,613,600 円（　　　　　 7,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,540,026 円
②総費用	702,651 円
③純収益　①－②	2,837,375 円
④建物等に帰属する純収益	2,613,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,775 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,465 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 657 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,626,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）